Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передаточный акт при продаже квартиры когда составляется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если акт приема-передачи квартиры не подписан или неправильно заполнен, то это может повлечь за собой много проблем. Ведь в случае судебного разбирательства акт приема-передачи является главным документом, подтверждающим факт передачи жилья.
Судебная практика: акт приема-передачи жилья с указанием недостатков
Для заполнения акта необходимо знать основные правила его оформления и заполнения. Судебная практика показывает, что акт приема-передачи квартиры с указанием недостатков должен быть составлен документально и подписан обеими сторонами.
В акте приема-передачи квартиры следует указать все недостатки и несоответствия, которые вы обнаружили при осмотре жилья. Это могут быть проблемы с отделкой, коммуникациями, окнами и другими элементами.
Особое внимание следует уделить описанию недостатков и их характеристик. Нужно использовать ясное и понятное описание, чтобы избежать противоречий в суде. Также рекомендуется прикрепить к акту фотографии, которые подтверждают существование указанных проблем.
Заполнение акта приема-передачи квартиры является ответственным делом, поэтому необходимо придерживаться определенных правил. Прежде всего, акт должен быть составлен по образцу, утвержденному законодательством.
Как правило, акт приема-передачи квартиры заполняется в присутствии представителя продавца и покупателя. Но что делать, если одна из сторон отказывается подписывать документ?
Для начала необходимо разобраться, почему возникла такая ситуация. Возможно, сторона не хочет подписывать акт из-за несогласия с указанными в нем недостатками. В этом случае можно попробовать достичь согласия или использовать помощь третьей стороны, например, независимого эксперта.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Передаточный акт — это официальный документ, который оформляется при передаче объекта недвижимости от продавца к покупателю в рамках договора купли-продажи. В данном документе фиксируется момент передачи жилой квартиры, ее количество и качество, а также обязательства продавца и покупателя по ее исполнению.
Данный акт составляется в момент передачи ключей от квартиры и подписания договора между продавцом и покупателем. Оба лица предъявляют паспорта и подписывают этот документ.
Если квартира находится в аренде, то передаточный акт должен быть подписан также и арендатором, который имеет право на ее использование в момент передачи.
Передаточный акт должен быть оформлен в письменной форме с полным перечнем передаваемых объектов недвижимости и их качественными характеристиками. Также должна быть указана дата передачи и подписи всех лиц, участвующих в передаче.
Жилая квартира является объектом недвижимости, поэтому для ее передачи обязательно нужно составить передаточный акт. Без его наличия продавец и покупатель не могут проверить объект на наличие дефектов и отсутствие претензий друг к другу после подписания договора купли-продажи.
Передаточный акт может быть оформлен в виде отдельного документа или приложения к договору купли-продажи. Второго варианта можно использовать, если пункт об оформлении данного акта прописан в самом договоре.
Заключить договор купли-продажи без составления передаточного акта нельзя. Поэтому всем участникам сделки необходимо заранее подготовиться к его оформлению и подписанию, чтобы избежать ненужных проблем и ошибок.
Какие ответственности возникают при неправильном оформлении передаточного акта?
Перед оформлением передаточного акта при продаже квартиры следует тщательно изучить процесс оформления документа, чтобы избежать проблем в будущем.
Если передача недвижимости была произведена без подписания передаточного акта, то претензии могут возникнуть в будущем. В этом случае претензии могут быть предъявлены как продавцу, так и покупателю. В некоторых случаях также возможна расторжение договора и возврат денежных средств.
При оформлении передаточного акта следует учитывать следующее:
- Перед подписанием акта необходимо проверить все документы на наличие ошибок и правильность заполнения;
- Перед подписанием передаточного акта необходимо убедиться в полном объеме правовой собственности на объект недвижимости;
- При появлении спорных вопросов во время подписания передаточного акта можно обратиться к специалисту по недвижимости;
- Для подписания передаточного акта необходимо личное присутствие второго лица, которое подписывает документ вместе с продавцом;
- Для правильного оформления передаточного акта необходимо хранить журнал проверки документов, который позволяет убедиться в правильности оформления передаточного акта;
- Перед оформлением передаточного акта необходимо убедиться в правильности заполнения даты в пункте «дату подписания продавца».
Неправильное оформление передаточного акта при покупке жилой квартиры может привести к следующим последствиям:
- Невозможность исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры;
- Появление обязательств, нарушение которых приведет к возникновению претензий со стороны второй стороны;
- Необходимость проведения проверки передаточного акта с помощью специалиста;
- Неправильное оформление передаточного акта может привести к ограничению в правах на объект недвижимости, таких как аренда или продажа.
Передаточный акт квартиры: особенности
Особенностью передаточного акта квартиры в новостройке является то,что покупатель может предъявить претензию к качеству квартиры и перечислить все недостатки, которые застройщик должен устранить или же материально компенсировать. Данные претензии могут быть прописаны в акте или в смотровом листе.
Особенностью передаточного акта квартиры на вторичном рынке является пункт о состоянии квартиры. Здесь потребуется указать всю мебель и технику, которая остается в квартире. Если же продавец передает недвижимость, несоответствующую условиям договора, то покупатель в праве потребовать:
- Уменьшение цены квартиры.
- Устранение недостатков.
- Материальную компенсацию.
Формы составления передаточного акта
Передаточный акт составляется в простой письменной форме, но при желании стороны могут удостоверить его у нотариуса.
Документ о передаче следует подписывать при фактической передаче квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на жилье. Но в отдельных регионах России передаточный акт относится к документам, которые необходимо предоставить для регистрации перехода права собственности.
При отсутствии передаточного акта некоторые территориальные подразделения Росреестра принимают решение о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поэтому при продаже квартиры в таких регионах передаточный акт стороны вынуждены составлять до перехода права собственности. Для объектов, расположенных в Москве, необходимости составлять и предоставлять передаточный акт в Росреестр для регистрации права собственности нет.
Каким будет документ о передаче квартиры, продавец и покупатель определяют самостоятельно.
Что должно быть указано в передаточном акте?
При составлении передаточного акта рекомендуем указывать в нем следующие сведения:
1. Наименование документа о передаче квартиры в соответствии с договором купли-продажи: передаточный акт, акт приема-передачи, акт передачи и т.п. При отсутствии в договоре купли-продажи наименования данного документа укажите «Передаточный акт».
2. Дату и место составления передаточного акта. Место составления включает в себя указание на субъект Российской Федерации, район (при наличии) и населенный пункт, в котором расположена квартира. Например, город Москва, Московская область, город Красногорск; Москва, город Троицк. В качестве даты составления передаточного акта следует указать дату, когда стороны фактически передают объект и подписывают акт.
3. Данные продавца и покупателя. В отношении физических лиц следует указать полностью фамилию, имя и отчество (при наличии, в соответствии с документами, удостоверяющими личность), дату рождения, место рождения, пол, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (например, паспорт гражданина РФ 00 00 000000, выдан 00.00.0000 ГУ МВД по г. Москве, код подразделения 000-000), адрес регистрации по месту жительства (при отсутствии такового можно указать «ранее зарегистрированный по адресу…»).
4. Если акт подписывается от имени покупателя/продавца по доверенности, укажите реквизиты данной доверенности (каким нотариусом и когда удостоверена доверенность, реестровый номер). В отношении юридических лиц следует указать полное наименование, ОГРН, ИНН юридического лица, данные представителя (наименование должности и полностью фамилию, имя и отчество представителя, документ, на основании которого действует представитель).
5. Положение о том, что передаточный акт составлен во исполнение договора купли-продажи квартиры, сделав ссылку на его реквизиты (наименование и дату). Обратите внимание, что договор купли-продажи может также называться договором купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных (заемных) денежных средств и т.п.
6. Данные квартиры. Обязательно укажите адрес и кадастровый номер помещения, дополнительно — площадь, этаж, на котором расположено жильё, и иные параметры.
7. Положение о том, что вместе с квартирой переданы и приняты комплекты ключей от всех входных дверей (желательно указать количество данных комплектов), квитанции на оплату коммунальных услуг, телефонии и иные документы (при необходимости).
8. Состояние. Укажите, соответствует ли квартира (ее характеристики, качество) тому состоянию, которое определено условиями договора купли-продажи. Например, таким образом: «Покупатель перед подписанием настоящего Акта осмотрел все помещения и не обнаружил каких-либо видимых дефектов и недостатков. У покупателя отсутствуют претензии к продавцу по передаваемой жилплощади». При выявлении дефектов — отразите их.
9. При продаже квартиры с находящимся в ней имуществом (техникой, кухонным гарнитуром и иной мебелью, оборудованием), входящем в стоимость квартиры, перечислите его в акте. В качестве доказательств состояния приложите к акту подписанные сторонами фотографии.
10. Показания приборов учета потребления электроэнергии, воды, газа (при их наличии) на дату составления акта. Дополнительно укажите, имеется или отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг, стационарного телефона и внесению платы за капитальный ремонт. Обратите внимание, что на покупателя в силу закона переходит обязанность по оплате задолженности предыдущих собственников по внесению взносов на капитальный ремонт, в отличие от задолженности по оплате коммунальных услуг.
11. Сведения о производстве расчетов по договору купли-продажи. Например, можно включить следующее положение: «Продавец подтверждает, что Покупатель в полном объеме произвел оплату стоимости в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры» или «Оплата цены квартиры осуществляется в соответствии с условиями договора купли-продажи».
12. Количество экземпляров передаточного акта. Обычно включается следующая формулировка: «Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для продавца и покупателя». Но если по договору купли-продажи имеется несколько продавцов и/или покупателей, то количество экземпляров должно быть увеличено. Например, при наличии двух покупателей: «Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один для продавца и два для покупателей». Если передаточный акт необходимо предоставить в Росреестр или банк, то необходимо увеличить количество экземпляров.
13. Подписи покупателя и продавца (или их представителей). Должны быть проставлены подписи всех продавцов и покупателей (при их наличии).
Для большей надежности следует заказать сопровождение сделки по покупке квартиры юристом.
Как оформить акт приема-передачи квартиры?
Акт приема-передачи квартиры составляется минимум в двух экземплярах — по одному для каждой стороны сделки.
Документ должен содержать:
-
дату и место подписания акта;
-
реквизиты договора, на основании которого оформляется акт (например, номер и дату договора купли-продажи);
-
Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
-
точный адрес квартиры;
-
список переданных документов и принадлежностей (например, ключи от входной двери в трех экземплярах).
Как происходит процедура?
Рассмотрим, как проходит процедура передачи при покупке и продаже вторичного или иного жилья. Передача квартиры происходит в момент подписания акта. Перед этим покупателю рекомендуется еще раз внимательно осмотреть новые владения, сверить состояние с описанием в договоре, удостовериться в отсутствии каких-либо недочетов. После подписания продавец передает ключи, квитанции и прочее, а покупатель оплачивает покупку, если другое не предусмотрено договором.
Роль акта приема-передачи квартиры при совершении сделки купли-продажи недвижимости нельзя недооценивать. Данный документ, помимо того, что требуется для предоставления в государственные органы, необходим для юридического подтверждения, что квартира перешла во владения новому хозяину. При отсутствии такого документа законным владельцем остается продавец.
Обязательно ли составлять акт
Нужен ли акт приема-передачи (АПП, ПП) при заключении легитимной сделки купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества? Нужно ли подтверждать факт передачи объекта? Законом, действующим в РФ, предусмотрена защита прав участников разных сделок, закреплены все обязанности. Также законодательство определяет документальное сопровождение соглашений.
В ст. 556-ой действующего Гражданского кодекса прописывается, что передача квартиры либо другой недвижимости ее продавцом и одновременное принятие ее приобретателем производятся по подписываемому двумя участниками (ДКП) либо акту приема-передачи, либо прочему документу, доказывающему осуществление состоявшейся передачи. И если иные условия не предусматриваются законом или же заключенным договором, тогда обязательство по передаче имущества расценивается полноценно исполненным лишь после вручения собственности приобретателю и подписания подготовленного акта двумя сторонами соответствующей бумаги о передаче и приеме.
Регистрируется ли акт
Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.
Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.
Требования к передаточному акту
Как любой документ передаточный акт должен составляться в письменной форме. Форма произвольная, в законе нет определенных условий.
Передаточный акт должен включать в себя обязательные условия:
- Наименование документа.
- Место составления.
- Дата составления.
- Данные продавца и покупателя (фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
- Подписи продавца и покупателя (расшифровка подписей).
- Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж).
- Смотровой лист (описание жилого помещения, фотографии).
- Основание перехода прав собственности.
- Реквизиты договора, к которому составлен акт.
Необязательные условия:
- Передача ключей от всех дверей и почтового ящика.
- Погашение коммунальных платежей и других счетов по квартире.
- Указание отсутствия материальных претензий (чаще оформляется расписка о получение денежных средств).
Прием-передача вторичной квартиры
На первый взгляд может показаться, что прием-передача квартиры во вторичке и в новостройке проводится аналогично. Отчасти это верно, оцениваются идентичные элементы, начиная от окон и полов и заканчивая входной дверью и соответствием указанной в договоре площади. Однако существуют нюансы, которые заметно усложняют приемку вторичной квартиры. Что же нужно смотреть при проверке?
Итак, если жилье построено давно и имело много владельцев, то оно может претерпеть за это время множество изменений. В первую очередь при приеме квартиры на вторичном рынке стоит убедиться, что отсутствуют незаконные перепланировки. Проверьте целостность несущих конструкций и перегородок, отсутствие выпуклостей и впадин на стенах и потолке, исправность инженерных коммуникаций, в том числе электрики, водопровода, канализации и т. д. Особое внимание перед подписанием акта приема-передачи вторичной квартиры стоит уделить проверке на наличие мокрых пятен или плесени на поверхностях. Если жилье продается вместе с мебелью, то необходимо сделать опись имущества.
Также во время приемки квартиры на вторичном рынке важно изучить показания счетчиков и ознакомиться с паспортами приборов. Ознакомиться с качеством электрической сети вряд ли удастся, однако стоит тщательно проверить исправность розеток, выключателей и лампочек. В отопительный сезон важно уделить внимание системе отопления, которая может оказаться завоздушена. Если квартире располагается на верхнем этаже, осмотрите техническое помещение сверху, чтобы убедиться, что отсутствуют протечки крыши.
В остальном составление акта приемки-передачи вторичной квартиры схоже с работами, проводимыми в новостройке. Более детально провести осмотр поможет квалифицированный приемщик.
Строгие требования к образцу акта приема передачи вторичной квартиры отсутствуют. Как правило, в документе прописывается информация о дате и месте составления, данных об участниках сделки, адресе объекта, показаниях счетчиков, а также указываются найденные недостатки.
Передаточный акт прикладывается к договору купли продажи квартиры, что указывает на фактическую передачу недвижимости. Это значит, что новые владельцы приняли жилплощадь в том виде, в котором ее передали при продаже. Если обе стороны сделки подписываются в документе, значит, никто претензий не имеет. Продавец не будет требовать от покупателя выдать ему в прошествии времени оставленные вещи, если такие были, а новый собственник не выскажет прежнему претензий относительно состояния коммуникаций, стен, пола и прочего.
Обратите внимание! Передаточный акт составляется на квартиру не только в случае купли-продажи, но и при аренде помещения или дарении недвижимости. Во всех случаях цель документа одна – зарегистрировать состояние жилплощади и подтвердить отсутствие претензий у сторон при осуществлении сделки.