Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды земли сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление арендных отношений невозможно без обязательной регистрации договора аренды в органе государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним (в Росреестре). Не требуют внесения соответствующей записи в государственном реестре только сделки, заключенные на срок до одного года, а также договоры, заключенные на неопределенный срок (когда в документе не прописан срок действия арендных отношений).
Образец договора аренды земли сельхозназначения
Скачать образец договора аренды земельного участка сельхозназначения можно здесь
Согласно составленного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору земельный участок во временное пользование на установленный срок. Все материальные блага (продукция), полученные в результате осуществления арендатором сельскохозяйственной деятельности, являются только его собственностью.
Сторонами заключенной сделки могут выступать как физические, так и юридические лица, в том числе государственные органы. Права владельца земельного участка включают по закону право на предоставление земли в аренду.
Неограниченные права на владение, использование и распоряжение земельным участком имеет только его собственник. Собственниками объектов земли могут выступать: физические лица, группы лиц (несколько долевых собственников), а также муниципальные образования.
Если участок земли сельхозназначения относится к категории коммунальной собственности, то владельцем и арендодателем земли выступают органы местного самоуправления.
Собственник земельного участка имеет право:
- расторжения договора аренды в судебном порядке, в случае выявления существенных нарушений условий договора;
- осуществления периодического осмотра принадлежащего ему участка;
- возмещения причиненного в результате деятельности арендодателя ущерба.
Основной обязанностью арендодателя является передача земельного участка во временное пользование и исключение разного рода вмешательств со стороны третьих лиц.
Лицо, получившее объект земли во временное пользование, имеет право:
- Использования предоставленного ему участка для извлечения экономической выгоды в строгом соответствии с положениями договора;
- Передачи предоставленного участка во владение иным лицам (по договору субаренды или в залог) с разрешения владельца;
- Единоличного владения, распоряжения и пользования продуктами своей деятельности.
В свою очередь арендодатель обязуется:
- Своевременно, без просрочек вносить арендную плату за пользование землей;
- Пролонгировать договор по истечении срока временного пользования, либо выкупить земельный участок;
- Осуществлять контроль за качеством плодородного слоя почвы, поддерживая его состояние.
Обычная двусторонняя сделка имеет стандартный набор положений, который отражается и в договоре аренды земельного объекта.
Чтобы сделка считалась совершенной, договор аренды в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
- Наименование сторон и их личные данные (основные реквизиты юридического лица, либо паспортные данные гражданина);
- Полные адресные данные сторон;
- Контактная информация для связи;
- Предмет договора с указанием его местоположения, видом разрешенного использования, площади и учетного кадастрового номера.
Отсутствие в договоре сведений о порядке оплаты может стать причиной признания документа недействительным.
Законными признаются только следующие способы оплаты:
- фиксированная сумма;
- определенная доля прибыли, полученной в результате осуществляемой арендатором деятельности;
- передача в качестве оплаты определенного соглашением предмета;
- обязательные мероприятия по улучшению качества земельного объекта (например, повышение плодородия почвы).
Обязательно должны быть указаны способ (наличный или безналичный расчет) и сроки внесения оплаты.
Договор аренды составляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения.
Текст договора также должен содержать сведения о дате и месте его заключения, положения о правах и обязанностях сторон, сведения об назначении земельного участка и условиях использования, размер арендной платы, ответственность за нарушение условий договора, сроки аренды, порядок передачи земли после истечения срока аренды, указание на тип договора (краткосрочный или долгосрочный).
Члены административной комиссии устанавливают стоимость эксплуатации 1 кв. м территории в течение года. Цена всего объекта складывается из полученного числового показателя, помноженного на размер площади. В соответствии со сроком аренды годовая плата умножается на срок действия договора. Первая часть денежных средств вносится сразу после участия в торгах. Последующие платежи совершаются ежегодно в установленные сроки.
Внесение госпошлины за административные услуги не требуется, но необходимо своевременно внести установленный организаторами взнос. Проигравшим участникам взносы возвращают. В случае выигрыша взнос считается авансовым платежом за оплату арендных прав. Выигравший участник, отказавшийся выкупать лот, утрачивает право на возврат взноса.
Регистрация договора аренды земли сельхозназначения
Российским законодательством установлена обязанность регистрации заключенных договоров Росреестре. Таким образом, договор может вступить в юридическую силу только после его регистрации в данном органе.
Смысл государственной регистрации договоров заключается во внесении его данных в ЕГРЮЛ. Стороны после подписания договора должны самостоятельно или через посредника обратиться в данный орган с полным пакетом документов.
Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре?
Гражданский кодекс РФ требует от сторон письменного заключения договора при следующих обстоятельствах:
- арендные отношения длятся более одного года;
- одна из сторон является организацией (без учета срока аренды).
В соответствии с положениями Земельного кодекса, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения обязан пройти государственную регистрацию, при условии, если срок правовых отношений составляет один год и более.
Как показывает практика, стороны, не желая участвовать в волоките по сбору большого количества документов, пытаются заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которых, они вновь вступают в такие же правовые отношения.
Кроме того, договор аренды не требует государственной регистрации при условии заключения его на неопределенный срок, ввиду обстоятельства, что он может быть расторгнут в любое время при желании одной из сторон.
Однако в случаях, если стороны решаются на осуществление государственной регистрации договора, им необходимо собрать полный пакет документов, куда входят:
- паспорт (в случае если стороны – физические лица) или учредительные документы, при условии, что стороны – юридические лица (свидетельство о регистрации, устав, ИНН и др.);
- в случаях защиты интересов стороны представителем, представляется его доверенность (оформленная у нотариуса);
- заключенный договор в двух экземплярах;
- документ, свидетельствующий о предоставлении земли в аренду ОМСУ;
- в случае аренды земли у физического лица – документы, свидетельствующие о праве собственности;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документы, подтверждающие наличие на участке каких-либо зданий или иных строений (при их наличии);
- квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины.
Также к документам необходимо приложить заявления от обеих сторон о проведении сделки. В случае очного присутствия сторон, заявление формируется специалистами, принимающими документы.
Кроме того, перечень документов может быть расширен в зависимости от условий аренды. Поэтому перед подачей документов сторонам следует обратиться в Росреестр за уточнением списка документов.
Сколько стоит аренда земли сельхозназначения
Заключение договора аренды земли сельхозназначения является стартовым шагом для осуществления предпринимательской сельскохозяйственной деятельности. Возможность заключения такого договора является преимущественной и наиболее выгодной позицией для субъектов, нежели, например, покупка земель.
Одним из наиболее распространенных вопросов, встречающихся при заключении договора аренды сельхозземель, является ее стоимость. В данном блоке хотелось бы рассмотреть вопросы расчета стоимости земли, дополнительных аспектов при проведении таких операций.
Размер стоимости 1 га земельного участка варьируется в зависимости от конкретного субъекта РФ. Например, в Тульской области аренда земли осуществляется примерно около 500 р. за 1 га, а в Ленинском районе сумма аренды начинается от 1000 р.
Разумеется, земли, располагающиеся ближе к центру страны или имеющие преимущественные характеристики (курорты, богатая почва и т.д.) сдаются в аренду по более высоким ценам. Так, в Московской области такой участок стоит от 2000 р. за 1 га, в Краснодаре – от 500 р. Как правило, цены указываются за месяц.
Особенности формирования первичной стоимости участка
Базовым элементом для формирования цены на землю является кадастровая оценка размера стоимости участка. Ее формирование происходит в несколько этапов: вначале сторонами определяется цель использования участка, устанавливается размер его себестоимости в зависимости от ряда характеристик: уровень капитализации типа земли, севооборот, классификация сельскохозяйственных культур, предполагаемый доход с 1 га, учет денежных затрат на обработку земельной территории.
Изучив данные характеристики, стороны производят окончательный расчет стоимости. Суммарным показателем является сумма произведений показателей кадастровой цены земель от 1 до 4 групп, находящихся на данном участке.
Первичная стоимость участка
Кадастровая стоимость земли в большинстве случаев используется как рыночная. Для определения точной стоимости аренды 1 га сельхозземли, претенденты могут обратиться в органы местного самоуправления.
Росреестр предоставляет претендентам документ, подтверждающий кадастровую стоимость участка. Граждане имеют право бесплатного получения таких сведений один раз в год.
Категории земельных участков
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Если земельный надел уже изъят из оборота, он не может стать объектом соглашения.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.
Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.
Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).
Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.
Статус и особенности использования с/х земель
Все земли делятся на виды по их назначению. Это делается для создания особого правового статуса участков разного назначения и их защите.
Статус земли определяет не только использование такого участка, но и его оборот в сфере гражданско-правовых отношений.
Все земли сельхоз назначения занимают 39% от общей площади России и имеют приоритетное значение для страны, поэтому находятся под охраной.
Этот статус в полной мере обеспечивает существование товарного производства, что дает продуктовую безопасность страны. Кроме того, перевод таких земель в другую категорию имеет особый порядок.
Для правильного и рационального использования с/х земля делится на:
- приоритетные (особая охрана);
- ценные и продуктивные угодья;
- угодья худшего качества или непригодные для сельхоз производства.
Это распределение по кадастровый оценке оградит от нецелевого использования земель хорошего качества.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта.
На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.
В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается.
Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.
9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).
При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет.
Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).
Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).
Статус значения не имеет
Если говорить о новых механизмах приобретения земель в собственность или аренду, то каких-либо существенных отличий в правовом регулировании в зависимости от статуса лица — ЛПХ, самозанятый фермер или КФХ — нет, делится Иван Гулин. При этом сохраняются общие ограничения, связанные с приобретением земель сельскохозяйственного назначения — например, в части необходимости быть резидентом России или соблюдать правила о соответствии площади земельного участка предельным размерам.
«Если говорить в целом, то в первую очередь лица, ведущие личное подсобное хозяйство, не предприниматели — соответственно, для крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на рынок, формат КФХ более комфортен с точки зрения налогов, поддержки государства. Предельные размеры земельных угодий также выше, — поясняет он. — Конечно, все имеет свою специфику, и нужно исходить из целей ведения хозяйства и планов по развитию».
В любом случае, отмечает Гулин, закон предоставляет исчерпывающие возможности для каждой из форм сельскохозяйственной деятельности, которые соотносятся с задачами, стоящими перед конкретным аграрием.
Новые правила аренды сельскохозяйственных земель без конкуренции установили принципы работы с ними. Закон № 316-ФЗ ввел дополнительные положения и изменения
- ЗЕМЕЛЬНЫЙ ЗАКОН:.
- Статья 22 заменяется и дополняется соответствующими изменениями
- Статья 9 дополнена пунктом 9
- Статья 10 дополнена пунктом 8
- Появляется статья 10(1).
Закон № 316-ФЗ вводит дополнительные ограничения прав нанимателей муниципальных участков в виде запретов
- на изменение целевого использования участка:.
- утрачивается возможность строительства жилых комплексов.
- На передачу:.
- Передача участков третьим лицам (включая аренду)
- Право сдачи участков в аренду
- Налогообложение земли AS: взносы в коллективное законодательство
- Вклад в финансовые компании или законодательство о компаниях
- Совместные производственные кооперативы.
Наложение запретов гарантирует главную идею закона, а именно немедленное использование земли для сельскохозяйственного производства.
- С заявлением о выделении данного участка обратились лица, не имеющие права на приобретение земли без проведения аукциона в соответствии с Законом о земле
- Участки уже предоставлены на праве
- Постоянного (бессрочного) пользования
- Бесплатное пользование
- Пожизненное генетическое занятие (ип)
- Занятие
- Участки, полученные в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
- На участках имеются объекты, принадлежащие гражданам, юридическим лицам или муниципалитетам.
- Здания
- Здание
- Действующие.
- Участок изъят из оборота или ограничен в обороте и его положения не разрешены правом аренды, указанным в заявлении
- Участок предназначен для нужд местного органа власти
- Участок находится в границах территории, где другие лица подписали соглашение о развитии структурированной территории
- Участок должен быть
- Находится в границах территории, на которой расторгнут договор с другим лицом о ее комплексном освоении
- Он сформирован конспирацией, где с другими лицами заключены соглашения о комплексном освоении территории, включая земельные участки
- Участки были выставлены на аукцион, и извещение уже опубликовано
- Подана заявка на испрашиваемые участки:.
- На проведение аукциона по продаже участка
- На право аренды участка
- В отношении участков, указанных в заявлении, было опубликовано и сделано общедоступным заявление
- Для жилой застройки
- Участки для индивидуальной сельскохозяйственной эксплуатации
- Для ведения гражданами личного садоводства для своих нужд
- Для осуществления сельскохозяйственной (сельской) хозяйственной деятельности
- Запрашиваемый участок ОАЭ не соответствует целям, указанным в заявлении
- Участок находится в зоне особых условий землепользования, но ограничения, наложенные на участок, не позволяют использовать его в соответствии с заявленными целями
- Участок не включен в перечень участков, предназначенных для нужд обороны и безопасности, и временно не используется для конкретной нужды, но заявитель просит предоставить участок из этого перечня (статья 39. 10. 2 подрегиона 10, Закон о земле).
- Согласно документу территориального планирования и документу территориального планирования, участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.
- Участок предназначен для размещения зданий или сооружений в соответствии с государственной программой — федеральной или региональной
- Участки не допускаются с заявленной формулой аренды
- Не указан вид разрешенного использования испрашиваемого участка (ЗУ)
- Участки не отнесены к определенной категории земель
- Предоставление участка было ранее согласовано, но срок действия решения не истек и заявление о предоставлении данного участка подано не тем лицом, на которое указано в решении о предыдущем согласовании
- участок был получен для нужд органа местного самоуправления, но цель предоставления участка, указанная в заявлении, не соответствует цели, для которой он был получен
- Границы участков должны быть четко определены
- площадь участка превышает установленную более чем на 10
- На плане расположения земельного участка
- На плане планировки
- В документах на лесные участки, на основании которых был сформирован участок
- Участок включен в перечень объектов недвижимости органов местного самоуправления, предлагаемых для развития МСП
- Основание, предусмотренное законом 316-ФЗ:.
- Площадь участка, указанная в заявлении, или площадь участка не соответствует максимальному размеру участка, который положен индивидуальному предпринимателю, определенному в законе о компонентах российских федеральных учреждений.
- Участки уже были предоставлены на основании предыдущего заявления
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Похожие записи: