Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры полученной в наследство менее 3 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.
Как получить право на наследство
За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.
Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.
После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.
Если есть достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иные наследники, имеющие право на наследство или его часть, отсутствуют, свидетельство может быть выдано до истечения данного срока (п. п. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.
Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме. Однако практика показывает, если основанием приобретения прав стало наследство по завещанию, продажа квартиры чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Причина такого решения сторон сделки – стремление минимизировать риски и ошибки.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы.
Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями. При этом покупатель в такой ситуации рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку оформлен безвозмездный договор дарения. До момента подписания договора нотариус разъясняет эти и другие возможные негативные последствия.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?
В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:
- налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
- если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
- когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
- если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
- если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет
В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.
3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.
Когда возможна продажа недвижимости, полученной по наследству
Собственность на тот или иной объект дает возможность его обладателю в любое время распоряжаться им по своему желанию.
По правилу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество начинает принадлежать наследнику сразу после смерти наследодателя при условии, что он его принял. То есть, как только наследодатель умер, его квартира переходит к новому владельцу, но только если он принял наследство.
Однако, несмотря на это, полноценно распорядиться ею он не может, не пройдя следующую последовательность событий:
1) в течение полугода со дня смерти наследодателя претенденты на его имущество обращаются в нотариальную контору, которой ведется наследственное дело, и подают заявления о принятии наследства;
2) нотариус устанавливает круг наследников по закону или по завещанию, которые имеют права на собственность усопшего, и выдает свидетельства о праве на наследство;
3) после выдачи свидетельства нотариус направляет информацию в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца;
4) в течение 1–3 дней регистрация завершается, и наследник становится полноправным собственником. Сразу после этого продажа квартиры, полученной по наследству, становится возможной.
Если наследников несколько
Если несколько лиц одновременно наследуют за усопшим, квартира переходит в их общую долевую собственность. Это означает, что каждый из них обладает некоторой ее частью. Будучи собственником своей части, каждый может распорядиться ею в любое время, однако в таком случае он вынужден учитывать интересы остальных сособственников.
У долевых сособственников есть преимущественная возможность выкупа долей друг друга. Это означает, что, если один из них намерен продать свою часть квартиры, он должен сначала предложить купить ее всем совладельцам. Продажа постороннему лицу возможна, если все долевые собственники откажутся или проигнорируют его предложение.
Прежде чем заключать соглашение купли-продажи доли, полученной от наследодателя, разошлите всем остальным сособственникам уведомления о своем намерении. В уведомлении сообщите все важные условия будущего соглашения, в том числе укажите стоимость, по которой вы намерены продать свою долю.
У остальных сособственников есть месяц на ответ. Если в течение этого времени никто из них не объявил о желании стать покупателем — официально отказался или просто проигнорировал предложение, — продавайте кому угодно.
Кроме того, продажа доли, полученной по наследству, требует нотариального удостоверения.
Для продажи того или иного объекта недвижимости после вступления в наследство заключается соответствующий договор. При этом в настоящее время регистрировать его у нотариуса необязательно.
В договоре нужно указывать реальную цену, в том числе, Задаток, который был внесен ранее. Это убережет покупателя от споров в случае судебного разбирательства. Дело в том, что покупатель вправе рассчитывать лишь на сумму, указанную в договоре.
Продавцы стремятся прописать более низкую сумму при продаже квартиры, которая числилась в собственности меньше 3-х лет. Ведь, если прописать сумму менее 1-го млн. руб., то подоходного налога платить не потребуется.
Для увеличения налоговых сборов с начала 2016 года было принято решение о том, что при стоимости, сильно отличающейся от рыночной в меньшую сторону, налог станет рассчитываться не с суммы, прописанной в договоре, а исходя из кадастровой стоимости. Она приближена к рыночной, и умножена на коэффициент, равный 0,7.
В договоре должна содержаться следующая информация:
- данные об участниках сделки;
- цена квартиры;
- ее описание (адрес, тех. информация в соответствии с кадастровым паспортом);
- срок и метод передачи денежных средств.
После того, как были обсуждены условия и урегулированы спорные моменты, договор заключается, а затем регистрируется в государственной инстанции. После этой стадии сделка считается завершенной.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Кто может не платить?
Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.
А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.
Но есть и некоторые исключения из правил.
Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:
- Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
- Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).
Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:
- инвалиды детства;
- люди пенсионного возраста;
- лица с инвалидностью 1 и 2 группы.
Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.
Как определиться со сроком
По законодательству срок собственности подлежит исчислению по дате регистрации права. А заканчивается этот срок датой внесения информации о переходе права собственности в государственном реестре.
При наследстве данный факт отменяется. Исчисление производится с момента получения в наследство имущества, а именно со смерти наследодателя. Заканчивается срок после внесения сведений в реестр по смене владельца.
Иными словами, если наследодатель умирает в 2009 году, а право собственности оформляется в 2015 году, то наследник не обязан уплачивать налог в государственную казну, даже если он продаст эту недвижимость.
Необходимо помнить, что нужно подавать декларацию своевременно, иначе будут накладываться штрафные санкции. Также возможны дополнительные негативные последствия, которые возникают при продаже недвижимости.
заявление о возмещении судебных расходов. Ответ по ссылке.
Как подать заявление о прямом возмещении ущерба? Узнайте далее.
Так, например, когда она уже полностью продана, а налог уплачен, а документы оформлены, возникают иные лица, претендующие на долю в наследстве. Решается такая проблема только в судебной инстанции. Существует возможность и договоренности лично с оформлением ее документальным образом.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.