Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при приобретении доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире
Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.
Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.
Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.
Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.
В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.
Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.
Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.
В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.
Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.
Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.
Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.
Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.
Покупка последней доли в квартире
Чтобы выкупить последнюю долю в квартире, имея при этом в собственности все остальные доли, нужно быть готовыми к тому, что собственники последней доли запросят цену выше рыночной и вам придется торговаться. А продажа доли третьим лицам всегда, как правило, проходит по цене ниже среднерыночной, потому что найти покупателя на долю в квартире на стороне достаточно сложно.
У совладельцев долей в недвижимости по закону есть преимущественное право покупки, поэтому собственникам последней доли вряд ли удастся законным способом продать ее третьим лицам. Продажа доли третьим лицам возможна, когда:
- получен нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки от всех остальных собственников долей;
- остальным совладельцам квартиры отправлено письменное уведомление о продаже доли в квартире ценным письмом с описью вложения или вручено лично под расписку. И, если в течение 30 дней после получения такого уведомления, собственники остальных долей не приняли решение о покупке, то тогда долю можно продавать третьим лицам.
Алгоритм покупки доли в квартире
Для начала необходимо собрать следующие документы:
- документы, удостоверяющие личности сторон,
- экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
- правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
- согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
- документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;
Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:
- заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
- обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
- согласовать все условия сделки;
- проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
- подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
- договориться о дате похода к нотариусу;
- подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
- оплатить все необходимые государственные пошлины;
- подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
- получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
- произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.
Стоит ли покупать долю в квартире?
Покупать долю в квартире стоит только в тех случаях, когда это соответствует вашим целям, таким как:
- обзавестись своим жильем, когда денег не хватает на покупку полноценной квартиры или комнаты в коммуналке — в таком случае покупка доли желательна в тех квартирах, где будет возможность изолированного проживания от других собственников, проживающих в квартире. Как правило, это двух- и более комнатные квартиры, к примеру, вы приобретаете ⅓ долю в трехкомнатной квартире. Это должно быть согласовано со всеми собственниками жилья и отражено в регистрационных документах;
- получить регистрацию в квартире, в которой приобретается доля — достаточно приобрести минимальную долю в квартире;
- приобрести долю в квартире с последующим выкупом всех остальных долей;
- использовать покупку доли в квартире в качестве инвестиционных вложений свободных денежных средств.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
Новый собственник – новое соглашение
Такое соглашение, как правило, включает в себя взаимные обязательства собственников относительно использования и распоряжения квартирой. В нем прописываются правила использования общих помещений, распределение общих расходов, а также порядок принятия решений по значимым вопросам. Также может быть установлено право преимущественной покупки доли при ее продаже.
- Соглашение может предусматривать ограничение права распоряжения каждым собственником своей долей. Например, приобретение новой доли может производиться только после согласия остальных совладельцев.
- Другие риски при покупке доли в квартире могут быть связаны с возможностью «принудительного» выкупа доли другими собственниками. Это может произойти, если один из совладельцев желает превратить свою долю в отдельную квартиру и остальные согласны на продажу своих долей.
- Также есть опасность потерять право на жилье, если один из совладельцев решит сдать свою долю в найм, не уведомив об этом других собственников. В этом случае они могут потребовать снятия нанимателей и возвращения доли себе.
Проблемы с потерями при долевом строительстве
Документы и законодательство
При покупке доли в квартире необходимо учесть не только документы на саму недвижимость, но и государственную регламентацию данного процесса. К покупке доли необходимы отдельные документы, такие как договор на отдельную долю и выписку о выделенной площади жилья. Согласно закону продавцы должны предоставить преимущественное право покупки другим заинтересованным лицам.
Покупка доли
Люди, которые покупают долю в жилье, не всегда владеют всей информацией по этому процессу. Они могут не знать о законных правилах продажи доли, что приведет к некоторым проблемам в будущем. Владелец должен подтвердить свое право на продажу и выполнить нотариальную ипотеке процедуру на право собственности.
Проблемы с имуществом
Если покупатель отказывается от доли, продавец должен вернуть денежные средства в соответствии с законом. Однако, это не всегда выполняется должным образом и иногда доли продаваются другим лицам. В этом случае покупатели теряют свои деньги и не могут восстановить свое право на долю в имуществе.
Опека над правами покупателей
Госпошлина, выплата по договору, оценка недвижимости, паспорт купли-продажи — это все моменты, которые нужно учесть при покупке доли. В отдельной комнате можно хранить все документы, такие как договор, свидетельство о собственности, выписка из реестра, и т.д., которые помогут вам отслеживать порядок выполнения продавцами договору.
Нотариус и продажи долей
При продаже доли продавцы должны соблюдать некоторые правила. Нотариальная контора проверяет действительность продажи и доверенности на право совершения данной сделки. Остальные доли продавцов должны быть представлены на продажу по преимущественной праве, в соответствии с законом.
Натура продажи
Далеко не все продавцы долей в жилье ответственны и правдивы в своих намерениях. Некоторые из них, продавая долю, могут не указывать все недостатки и проблемы, связанные с покупкой данной доли. Необходимо убедиться, что вы покупаете реальную долю, а не долю, которой не существует на самом деле.
Потери при долевом строительстве и ипотеке
Ипотека, которую вы можете взять при покупке доли в жилье, связана с большими рисками. При неправильно прописанном договоре, изменение условий оплаты или других моментов, связанных с приобретением доли, вы можете потерять свою долю и все деньги, вложенные в эту сделку.
| 1 | Тщательно проверьте продавца доли в жилье. |
| 2 | Убедитесь, что все документы на покупку доли имеются и соответствуют законодательству. |
| 3 | Проверьте все цифры и суммы в документах, связанных с покупкой доли. |
| 4 | Изучите все правила и требования, связанные с продажей доли в жилье. |
Срок для принятия наследства
Наследники, о которых не было известно на момент покупки квартиры, могут появиться из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону ( ст. 1154 ГК РФ ) сроки принятия наследства определены в 6 месяцев.
Если наследники первой очереди отказываются, то следующие очередники должны принять наследство за полгода с момента этого решения. Если наследники первой и второй очереди не принимают наследство, то все последующие очередники должны вступить в права за 9 месяцев.
Иногда о наследниках той или иной очереди неизвестно на момент оформления сделки с наследственной квартирой. Или наследники пропустили сроки по уважительным обстоятельствам, которые признает суд. В этом случае у покупателя есть все шансы потерять квартиру.
Подводные камни и риски при покупке долей
Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:
- проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
- узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
- попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.
Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.
Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:
- Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
- Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
Подводные камни при покупке квартиры
Подводные камни при покупке квартиры встречаются не всегда, примерно 10% — 15% сделок проходит как по-маслу. И квартира юридически чистая и участники сделки адекватные.
В других случаях — то камешки, то булыжники , то валуны. И хорошо, если они видны — можно во-время остановиться или поостеречься.
Оставим лирические отступления.
В этой статье я вам расскажу о скрытых рисках.
Статья обновлена 15.01.2018 года
Вероятно подобной подборки скрытых рисков в одной статье вы не найдете в других источниках. Еще подробнее можно узнать из обучающих материалов в рассылке от Автора.
Подводные камни при покупке квартиры — это скрытые риски — нарушения законодательства, приводящие к оспоримым сделкам, то есть сделкам, которые могут быть расторгнуты по решению суда. И все бы ничего, но покупатель остается после этого не только без квартиры, но и без денег, поскольку вернуть их очень сложно, а порой невозможно!
- Сделки попадают в разряд оспоримых в случае нарушения прав членов семьи, первоочередных покупателей, наследников или учредителей юридических лиц.
- Не нужно путать оспоримые сделки с ничтожными, которые признаются таковыми и без решения суда.
- Подробно про ничтожные сделки прочтите позже в статье: Ничтожные сделки с недвижимостью