Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты в чем отличие от квартиры что такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Апартаменты — что за недвижимость
Возводить многоэтажные дома с помещениями, имеющими статус апартаментов, застройщики стали не так давно. Особенно их много в столице: по данным Комплекса градостроительной политики Москвы, треть строящихся новостроек относится как раз к данному виду недвижимости.
В первую очередь апартаменты — это нежилое помещение, что значит возможность его использования для ведения коммерческой деятельности юридическими лицами и ИП. При этом на законодательном уровне также нет ограничений на проживание здесь. Получается, что это универсальные объекты. В этом есть и плюсы, и минусы.
Внешне апартаменты представляют собой обычное жилье с комнатами, кухней, санузлом. Как и любое жилое помещение, они подключены к коммунальным услугам. Здания имеют лифты, лестницы, подъезды. Все как в жилом доме, но статус — нежилой.
Недвижимость используются для:
-
проживания;
-
создания гостиниц, мини-отелей, для сдачи в аренду посуточно;
-
обустройства офиса, небольшого производства;
-
открытия выставочного зала;
-
создания торговой площади и т. д.
Какие отношения с соседями
То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках — отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.
У любого возводимого сегодня многоквартирного дома должна быть соответствующая социальная инфраструктура. Это означает, что неподалеку от жилого комплекса необходимо располагать детские сады, школы, поликлиники, торговые объекты. Расчеты контролируются государством, осуществляются с учетом планируемого количества семей, проживающих на территории. Для жителей коммерческих зданий такого не предусмотрено. Даже если планируется, что здесь будут проживать семьи с детьми, никто не обязан заботиться о расположении поблизости детских садов и школ.
Что касается технических требований и стандартов, отличие между квартирой и апартаментами будет выражаться в комфорте для жильцов. Как мы уже ранее отметили, жилой дом не может предоставить возможность сдачи площади под коммерцию. Исключение составляет только первый этаж. В то же время, проживая в апартаментах, совсем не удивительно, если, выходя из своего жилища в подъезд вы увидите очередь в “фотостудию”, которая находится по соседству. Все потому, что здесь отсутствуют строгие нормы и требования по шумоизоляции, планировке помещений. Также не контролируются и используемые стройматериалы, по сравнению с возведением многоквартирного ЖК.
Что такое апартаменты с точки зрения закона?
Формально такая недвижимость относится к разряду нежилых помещений. Но, как правило, по условиям они очень близки к обычным жилым квартирам. Апартаменты обычно строят в зданиях бизнес-центров или домах со статусом гостиницы. Также часто здания с апартаментами появляются на территориях бывших заводов или в промзонах, где по закону нельзя построить жилые помещения.
Апартаменты в первую очередь привлекательны тем, что их стоимость на порядок ниже квартиры с аналогичным метражом и в том же районе. Поскольку у них статус нежилого помещения, застройщиков никто не заставляет строить еще и объекты инфраструктуры рядом: школы, детские садики или поликлиники. Кроме того, апартаменты можно построить рядом с крупными транспортными развязками или же на небольших свободных участках в центре города, куда не поместится обычный дом с социальной инфраструктурой.
Что такое апартаменты
По статистике, примерно 18% рынка недвижимости приходится на апартаменты. Помещения находятся в новостройках, производственных, офисных зданиях. Многие из них выглядят как квартиры, но законодательно они закреплены в статусе офисов или гостиниц, то есть нежилой недвижимости.
В чем состоит отличие апартаментов от квартир? Основное, о чем стоит напомнить – это то, что апартаменты не позволяют зарегистрироваться постоянно: только временно. Человек регистрируется в гостинице, доме отдыха, кемпинге, на туристической базе. Так как апартаменты не относятся к категории жилых, регистрация проходит по месту пребывания. Для этого подойдут помещения – гостиницы.
Уже упоминалось, что в ГК РФ, как и в жилищном законодательстве, понятие апартаментов отсутствует. Если внимательно изучить законодательство, то можно увидеть Постановление Госстандарта от 26 сентября 2001 года. По документу, апартаменты – это номера, относящиеся к высшей категории, состоящие из нескольких обособленных помещений, одно из которых предназначено для кухни.
СПРАВКА: по правовой природе апартаменты не относятся к жилым помещениям, выступают видом гостиничных номеров. Это недвижимость нежилого назначения, но внешне выглядит как жилая квартира. С бытовой точки зрения апартаменты служат для проживания, так как включают в себя весь объем необходимых потребностей для человека: газ, вода, санузел, тепло.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Рекомендации для покупателей апартаментов
Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.
Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:
- оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
- вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
- уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
- разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.
Выгода от инвестиций в апартаменты
Зная отличие апартаментов от квартиры в Санкт-Петербурге, можно выделить преимущества покупки помещений в апарт-отелях:
-
Апартаменты начинают приносить прибыль уже в первый сезон работы отеля, в то время как ожидание арендатора квартиры может затянуться на неопределенный срок. За управление апарт-отелем отвечает профессиональная управляющая компания. Соответственно, поиск, регистрация и заселение новых арендаторов также находится в ее ведении.
-
Владелец может выбрать доходную программу с подходящими условиями.
-
Профессиональная управляющая компания обеспечит высокоуровневый сервис и избавит от решения бытовых задач, сопутствующих бизнесу аренды.
- Апарт-отель VALO располагается вблизи от метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной развязкой. Поэтому представляет особый интерес для разных категорий туристов и жителей города.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Инфраструктурные нюансы
Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района. И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д. Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.
Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре. Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины. В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости. То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.