Особенности продажи квартиры в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
   В этом случае сделка проводится следующим образом:
   • Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
   • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
   • В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
   • Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
   • После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.

   Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

   • Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.

   • Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.

   • После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.

   • Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.

   • Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.

   • Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.

   Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры

   Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.

   Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:

   • стоимость;
   • состояние квартиры;
   • местонахождение;
   • наличие совладельцев;
   • сезонность и другие.

   Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.

   Список необходимых документов для продажи квартиры по ипотеке от продавца

   Перечень документов, необходимый именно вам, дадут в банке-кредиторе.

   Но обязательными являются:

   • паспорт;
   • правоустанавливающий документ на квартиру;
   • выписка из ЕГРН (действительна месяц);
   • техпаспорт квартиры;
   • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (действительна 10 дней);
   • справка № 9 о зарегистрированных в квартире (действительна 10 дней);
   • согласие супруга(и) на продажу квартиры или заявление продавца о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке – оба этих документа должны быть заверены нотариусом;
   • согласие на продажу органов опеки, если в семье есть дети.

   В Москве, Подмосковье и некоторых других регионах вместо нескольких документов продавец может предоставить покупателю единый жилищный документ (ЕЖД). Он оформляется через МФЦ и включает в себя практически всю необходимую информацию о недвижимости.

   Составление и подписание основного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

   В договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:

   • паспортные данные о покупателе и продавце;
   • о документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру;
   • характеристики квартиры – кадастровый номер, адрес, общая и жилая площади;
   • о цене квартиры;
   • порядок и выбор способа расчета с продавцом;
   • о сумме первоначального взноса, которую покупатель внес из своих денег.

   Договор вступает в силу сразу после подписания. Для государственной регистрации перехода права его необходимо передать в Росреестр, например, через МФЦ.

   При регистрации права в Росреестре будет наложено обременение на квартиру в пользу банка.

   Денежные средства продавец должен получить сразу после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Банк передает продавцу деньги одним из способов:

   • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
   • Через банковскую ячейку.

   Проблемы продажи ипотечной квартиры

   Ипотечной принято называть недвижимость, которую лицо приобретает, взяв для этого кредит. В качестве обеспечения по нему приобретенное жилье будет предоставлено в залог.

   Залог — это обременение, оно фиксируется в едином реестре и дает возможность кредитору на основании решения суда забрать квартиру, реализовать ее и вернуть задолженность по кредитному договору. Такая схема имеет место, если заемщик не возвращает кредит.

   Заложенное жилье — это имущество залогодателя. Как правило, залогодатель и должник — это одно и то же лицо. Хотя по закону это могут быть и разные люди: гражданин может обеспечить исполнение обязательств по кредитному соглашению, должником по которому выступает не он сам, а кто-то другой.

   Собственность на квартиру предполагает возможность распорядиться ею по усмотрению собственника — например, продать, подарить или обменять. Все эти возможности есть и у хозяина ипотечной квартиры.

   Однако закон запрещает операции по отчуждению ипотечной квартиры без согласия залогодержателя. Это правило предусмотрено статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Таким образом, продать заложенное жилье можно, но с согласия кредитной организации, которое необходимо получить заранее.

   Поэтому такая продажа будет более сложной.

   Однако, несмотря на всю ее трудность, продажа заложенной квартиры не является невозможной и активно практикуется. Рассмотрим популярные варианты, как можно продать обремененную квартиру.

   Наихудший сценарий избавления от объекта — это его реализация залогодержателем. Если заемщик перестал выплачивать деньги, кредитор на основании решения суда вправе реализовать имущество на торгах, из вырученного погасить оставшуюся сумму долга, а остальное вернуть заемщику.

   На практике залоговое имущество продается по значительно более низким ценам, что понятно: задача — сбыть его как можно быстрее, поэтому встречается снижение рыночной стоимости и в полтора-два раза. Например, объект, чья рыночная стоимость 3 млн рублей, продается за 1,5–2 млн рублей. После того как из вырученной суммы произведут вычет остатка долга, в лучшем случае останутся небольшие средства. Иногда вырученных денег не хватает даже на выплату займа. В результате человек остается на улице и в долгах.

   Поэтому доводить дело до этого не стоит. Если гражданин понимает, что не погасит заем сам, будет лучше своевременно самостоятельно реализовать имущество, воспользовавшись одним из сценариев, изложенных выше.

   Почему сделка выгодна?

   Расчеты по сделке купли-продажи ипотечной квартиры происходят не только за счет собственных средств покупателя, а также через переуступку долга по кредиту продавца. Проще говоря, покупатель становится обладателем и объекта недвижимости, и ипотеки, которую ранее взял продавец. По словам Тамары Смирновой, подобная сделка в нынешних реалиях является крайне выгодной для покупателя: вместо того, чтобы оформить жилищный кредит по базовым ставкам от 15%, его можно получить под более привлекательные 8–9%.

   Для наглядности сравним два кредита в сумме 5 млн рублей, взятые на 20 лет под 15% и 9% годовых. В первом случае размер ежемесячного платежа составит почти 66 тысяч рублей, а переплата — примерно 10,8 млн рублей. Во втором случае каждый месяц отдавать банку придется значительно меньшую сумму — около 45 тысяч рублей с переплатой до 5,8 млн рублей.

   Для продавца реализация квартиры с расчетами через переуступку долга является отличной возможностью провести сделку максимально быстро и выгодно, добавила наша собеседница. Дело в том, что из-за повышения ключевой ставки рынок вторичной недвижимости постепенно охладевает: высокий процент по кредиту вынуждает многих отложить покупку. Поэтому в перспективе продавцам придется снижать цены, чтобы выйти на сделку. Однако те, кто реализует ипотечные квартиры с более низкими ипотечными ставками, могут не только сохранить стоимость объекта, но и даже поднять ее, считает Тамара Смирнова.

   Представьте, что на рынке есть десять объектов со схожими параметрами. Допустим, это двухкомнатные квартиры стоимостью 10 млн рублей в центре Нижнего Новгорода. Но девять квартир покупатель может приобрести в ипотеку под 15%, а одну — под 8–9%, потому что выкупит старую ставку. Какой выбор сделает покупатель? Думаю, ответ очевиден.

   Условия переуступки долга

   Поскольку механизм еще не получил массового распространения, официально его предлагает только один банк в России — Сбер. Соответственно, ипотека, которую можно переоформить, должна быть оформлена именно в этом банке. Услуга была запущена в 2023 году, а первая сделка через переуступку ипотечного долга состоялась в Архангельской области.

   Для того чтобы переоформить на себя кредитный договор, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям банка: иметь гражданство РФ, быть не моложе 18 и не старше 75 лет, работать на последнем месте от трех месяцев. Дополнительно для того, чтобы сделка стала возможной, должны совпасть ряд условий.

   • Возможность покупателя покрыть разницу между ценой объекта и остатком долга по ипотеке. Причем в некоторых случаях сумма, которую нужно иметь на руках, получается немаленькой. К примеру, квартира продается за 5 млн рублей, а по ипотеке за нее осталось выплатить 2 миллиона. Для перевода долга банк сможет выдать кредит в сумме остатка по ипотеке, то есть 2 млн рублей. Остальное покупателю придется оплатить за счет собственных средств. Если такой суммы на руках нет, придется оформлять обычную ипотеку по актуальной высокой ставке.
   • Возможность покупателя подтвердить доход, достаточный для оформления ипотеки. Необходимый размер заработка рассчитывается банком индивидуально и зависит от суммы перенимаемого кредита, срока и действующей по данному кредиту процентной ставки.

   Возможный отказ в выделении кредита

   Основной риск, с которым может столкнуться продавец при сделке с ипотекой, заключается в том, что банк откажется взять на себя контроль над кредитом. Помимо статуса и стоимости недвижимости, банки также анализируют доходы покупателя и его кредитную историю. Кроме того, деньги не будут выделены на покупку квартиры, если эксперты кредитного агентства считают вероятность дефолта очень высокой.

   Этот риск особенно неприятен, если продажа с помощью ипотеки является лишь частью цепочки сделок (например, если продавец намерен использовать деньги для покупки другой квартиры и уже подписал предварительный договор с ее условием задатка). В этом случае вся цепочка должна быть создана заново.

   Если покупатель использует зарплатную карту банка, закрытие ипотечного контракта снижает риск отказа.

   Таким образом, у банка есть возможность в любое время контролировать доходы покупателя, а значит, у банка есть возможность обеспечить надлежащее и регулярное получение суммы зарплаты покупателя.

   Шаг первый. Предпродажные хлопоты

   Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

   1. Паспорта собственников жилья.
   2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
   3. Технический паспорт на квартиру.
   4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
   5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
   6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
   7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.
   
   

   Похожие записи:

   • Брачный договор при ипотеке во время брака что это такое
   • Сколько можно пропустить школу по семейным обстоятельствам с заявлением
   • Отравление неясного генеза код по мкб