Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен долями между родственниками: способы, образцы и налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Особенности мены долей
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Нельзя меняться долями в следующих случаях:
- какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
- одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
- на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.
Какие документы необходимы?
Для того чтобы обмен прошел в соответствии с законодательными актами, нужно правильно подготовить пакет документов. Именно их предоставление гарантирует быстрое осуществление сделки и достижение желаемого результата. В пакете документов должны быть следующие бумаги:
- документы устанавливающие право обладать отчуждаемой частью жилой площади. К примеру, к ним относятся документы, подтверждающие права как собственника;
- документ-выписка из БТИ;
- документы, подтверждающие факт того, что собственники согласны на осуществление вами манипуляций;
- выписка из домовой книги;
- выписка из Росреестра о том, что вы действительно являетесь собственником части имущества.
Документы подаются изначально нотариусу, который составляет и помогает заверить договор на отчуждение имущества в форме мены или купли-продажи.
Гарантия юридической надежности
В обмене долями в квартирах между родственниками особое внимание нужно уделить юридической надежности сделки. Это связано с тем, что неправильное оформление обмена долями может привести к различным сложностям и потере права собственности.
Первую же гарантию юридической надежности предлагают собственники долей. Они должны предоставить документы, подтверждающие их право на доли в квартирах. Пошаговое составление документов также требует особого внимания к деталям — нужна квитанция об оплате государственной пошлины, внимание к налоговой и инспекции налогообложения.
В дополнение к этому, проведение обмена долей между родственниками может потребовать получения разрешения на проведение обмена у нотариуса. Если родственники являются несовершеннолетними или нет возможности получить разрешение от родственника или опекуна, поможет судебное разрешение. Получение судебного разрешения также требует подготовки документов.
Одной из дополнительных гарантий является участие нотариуса в составлении и заключении договора обмена. Нотариус обеспечит правовую грамотность документов, а также запишет обмен в базу данных Федеральной регистрационной службы по делам недвижимости.
Варианты обмена долями в квартирах между родственниками зависят от наличия дополнительных сложностей. Участие юриста в процедуре обмена может обеспечить дополнительные гарантии юридической надежности и минимизировать риски возникновения споров и задолженностей.
Одним из способов обмена долями в квартирах является предлагаемый родственниками вариант преимущественного права на ту долю, которая будет получена при обмене. При этом нужна дополнительная уверенность в том, что обмениваются равноценные по стоимости доли.
Важно также заметить, что обмен долей требует зарегистрированную жилплощадь как объект обмена.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора.
На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Обмен долями в квартирах между родственниками
Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями. Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.
Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.
Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены.
Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.
Три варианта родственного обмена долями
Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.
Информация!
При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.
Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.
Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.
Другие важные аспекты
В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.
В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.
Обмен долями между родственниками: способы, образцы и налоги
Родственный обмен квартиры на квартиру: налоги, договор меныЕсли участники обмена состоят в родственных отношениях и доверяют друг другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В ч. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорится, что доходы от дарения освобождаются от налогов, в том случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще путем покупки новой квартиры. Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.
Шаг 1. Подготовительные меры
Перед оформлением обмена долей в квартирах между родственниками необходимо провести несколько подготовительных мероприятий:
- Изучить полные правила обмена долей, понять все условия и ограничения, на которые может влиять этот процесс. Данные правила могут меняться в зависимости от региона России, поэтому необходимо ознакомиться с законодательством вашего региона.
- Взять выписку из ЕГРН — это сведения о правах на объект недвижимости. Каждая доля должна быть прописана в этой выписке.
- Определить размер доли и права на имущество. Необходимо выяснить, какие права есть у каждого владельца на эту долю и на общее жилое пространство.
- При наличии несовершеннолетних владельцев необходимо получить заключение органов опеки о правах несовершеннолетних на продажу и передачу доли покупателю.
- Получить консультации у нотариуса по всем вопросам, связанным с оформлением обмена долей, договоров дарения и купли-продажи.
- Взять выписки о налогах для каждого владельца. Обмен долями в квартирах может иметь налоговые последствия для каждого участника.
- Разобраться с правом регистрации, которое имеют каждый из участников. Некоторые лица могут иметь льготы в этом вопросе.
Данный шаг предполагает, что оба владельца прошли процедуру оформления квартиры в их паспорте и имеют необходимые документы о правах на квартиру. Также необходимо провести переговоры между родственниками, чтобы договориться о наилучшем варианте обмена долями. Необходимо помнить о том, что все транзакции, связанные с недвижимостью, требуют нотариальную заверенность.
Одна из возможных альтернативных процедур – договор дарения. Он бесплатный и могут быть более простым решением в зависимости от конкретной ситуации.
| Обмен долей | Договор дарения | Купля-продажа |
|---|---|---|
| • Более простая процедура | • Бесплатный; | • Более выгоден в финансовом плане; |
| • Могут быть более удобным решением в зависимости от ситуации; | • Не требует денежных вложений; | • Наиболее распространенная сделка в сфере недвижимости; |
| • Могут учитываться льготы, полученные ранее владельцами квартир; | • Позволяет оформить сделку на незарегистрированный объект; | • Позволяет продать объект получше через документацию о покупке. |
Шаг 4. Реализация обмена долей в жилье
После того, как были оформлены все необходимые документы, можно приступать к реализации самого обмена долями в недвижимости. Для этого оба владельца должны заключить договор обмена, который предполагает нотариальную регистрацию. Если среди владельцев имеется несовершеннолетний, то на заключение договора необходимо получить согласие опекуна.
Стоит отметить, что на данный момент правительство предоставляет лишь некоторые льготы при оформлении дарения или купле-продаже жилой недвижимости для многодетных семей. Остальным же приходится оплачивать бесплатные консультации нотариуса и процедуры регистрации обмена долей в квартирах.
При заключении договора обмена, его каждая доля должна быть оформлена отдельным документом. В договоре должны быть четко определены размер доли владения и объект, на который происходит обмен. Также обязательно нужно указать права и обязанности каждого владельца после завершения обмена.
Важно знать, что при передаче жилья от одного владельца другому, могут возникнуть налоговые обязательства. Поэтому перед заключением договора необходимо получить выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) и провести расчет налога на имущество.
После того, как договор обмена долей в квартирах был заключен и зарегистрирован у нотариуса, каждый из владельцев должен получить нотариальную копию документа. Это необходимо для того, чтобы при продаже или передаче доли другому лицу, было правовое обоснование сделки и не возникло споров между близкими.
Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки. И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире. Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.
Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.
В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику). Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка. В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.
Как оформить дарственную через МФЦ
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ. Но нужно иметь в виду, что сделать это дистанционно, на расстоянии – не получится, обе стороны сделки должны прийти в центр лично, с пакетом документов, чтобы выполнить оформление дарственной на квартиру через МФЦ. Обязательно с собой нужно взять паспорт – оригинал и сразу копию. Как приедете в центр, на входе нужно взять талончик на услугу по кадастровому учету, и ждать своей очереди. Когда она подойдет, чтобы решить вопрос как оформить дарственную на квартиру через МФЦ, нужно подать пакет готовых документов. Сотрудник центра некоторое время проверяет их, после вы получаете расписку о том, что услуга выполнена и вам нужно ожидать оформления всех бумаг.
Оформить дарственную через МФЦ несложно, удобна процедура тем, что вы можете выбрать центр, который находится не по вашему месту жительства, а просто в удобном для вас районе, например рядом с работой. Перед визитом обязательно перезвоните и уточните, занимается ли это отделение вопросами с жилищным фондом. Если вы стали собственником ранее зарегистрированного жилья, документ на которое был нотариально удостоверен, то договор о дарении вы можете предоставить уже с официальной пометкой из Российского реестра и плюс к нему выдать справку из ЕГРН с готовой печатью от государственного органа.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).