Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС или СНТ что лучше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Теперь о том, что значит ЛПХ. Если рассматривать, что это в недвижимости, то стоит отметить, что это земля, предусмотренная для ведения личного подсобного хозяйства. Если такой участок располагается в границах населенного пункта, он называется приусадебным, если вне границ — полевым.
По закону на территории ЛПХ можно возвести жилой дом, производственные и бытовые помещения, производить сельскохозяйственную продукцию. На полевом строить жилье нельзя — только вести хозяйство.
Чем отличаются участки ИЖС и ЛПХ, в чем разница? Это два разных назначения земли. В случае с ЛПХ собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность, а строить капитальный дом может, только если участок располагается на территории населенных пунктов. Землю под ИЖС же используются для проживания. В этом главное отличие территории под индивидуальное жилищное строительство от ЛПХ.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Какой участок лучше купить для строительства дома?
Это зависит от того какой дом вы хотите построить.
Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:
- ИЖС
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:
- ЛПХ (полевой участок)
- Ведение огородничества
- Другие участки из категории сельскохозяйственных земель
На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.
Сложность прописки в домах СНТ
Дома в СНТ делятся на два типа: садовые и жилые. В последних можно проживать круглый год, прописка доступна по стандартной процедуре.
С садовыми домами придется помучаться:
- Нужно получить юридический статус «жилой».
- К признакам жилого дома относятся: прочные стены, фундамент, площадь до 500 кв.м, не более трех этажей по высоте, вентиляция, электричество, водоснабжение, круглогодичная температура от 18 градусов, высота потолков от 2.5 метров.
- Для получения жилого статуса необходимо получить положительное заключение экспертизы от компании с допуском СРО.
- Сменить статус может только местная администрация.
- Потребуются документы: заявление на признание дома жилым, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие
Примечание. В обиходе до сих пор встречается аббревиатура ДНП – дачное некоммерческое партнерство. В 2019-ом термины «дача», «дачный земельный участок», «дачный дом» были исключены из законодательства. Сейчас собственники участков могут СНТ или ОНТ. Все бывше ДНП сейчас были переведены под СНТ.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Так на чем же остановиться при покупке ЗУ? Давайте подытожим.
|
Критерий |
ИЖС |
ЛПХ
|
СНТ |
ОНТ |
|
Расположение |
В населенном пункте |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
|
Ипотека |
Да |
Да |
Нет |
Нет |
|
Инфраструктура |
Хорошо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
|
Строительство |
Разрешено |
Для приусадебных участков – да, для полевых – нет |
Разрешено |
Жилые дома – нет |
|
Стоимость |
Самый дорогой вариант |
Невысокая стоимость |
Дешевле ИЖС |
Невысокая стоимость |
|
Коммуникации
|
За счет государства |
За счет государства |
За свой счет |
За свой счет |
|
Регистрация |
Да |
Да, если участок приусадебный, а не полевой |
Да, но могут возникнуть сложности |
Нет |
Что будет на участке: дом, огород?
В соответствии с российским Земельным кодексом, агарные угодья распределены по нескольким типам, которые зависят от того, где они расположены и для чего предназначаются. Физические лица могут пользоваться лишь двумя из них: сельхозземлями и территориями в населённых пунктах, причем для каждого вида предопределены конкретные цели.
Для земель поселений — городов, сёл, посёлков, деревень, коттеджных районов — разрешается строительство. А на территориях с/х назначения законодатель позволяет возведение только садового дома, и то не на любых. Важнейшим их предназначением государство определило организацию фермерских хозяйств, разведение садов и сельскохозяйственное производство.
О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)
Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.
Среди плюсов можно выделить:
- подобный участок обойдется при покупке заметно дешевле, чем территория под ИЖС, но подороже, чем в ДНП;
- дом построить от вас не потребуют;
- окружающая местность нередко очень привлекательная, с хорошими экологическими характеристиками;
- почва более плодородна, чем на участках для дач.
К минусам отнесем:
- небольшие по площади (часто не превышают 15 соток);
- из-за того, что дом построен вне населённого пункта, в нем сложно оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- проведение коммуникаций полностью ложится на счет владельца участка;
- каждый дом в СНТ по документам относится к дачным, включая коттеджи для проживания круглый год, поэтому цена его высокая;
- банки с большим трудом заключают ипотечные договоры на такие участки.
Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.
В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.
Земли сельхозназначения в СНТ и ДНП
Земельное законодательство подразделяет все земли на несколько видов, к которым относятся, в частности, земли сельскохозяйственного назначения. Это сделано для того, чтобы участки использовались строго с учетом своей специфики.
Земли с/х назначения могут использоваться для садоводческих целей (СНТ и ДНП) или для дачного строительства (ДНП).
При этом, например, дачное строительство (ДНП) возможно и на землях населенных пунктов. Так в чем же разница между этими видами земель?
Начнем с того, что земля населенного пункта всегда находится в черте города или области. А вот сельскохозяйственные земли стоят особняком — зачастую дачные массивы удалены от города на несколько десятков километров.
А вот если дача построена в пределах населенного пункта, то в этом только плюсы: обслуживание территории муниципальными властями, возможность прописки и т. д.
Вот почему многие выбирают дачи именно на землях населенных пунктов.
Участки ЛПХ в черте города имеют статус приусадебных, там разрешается возведение жилых домов и хозяйственных построек, но после согласования с местной администрацией. ЛПХ за пределами населенного пункта является полевым, там можно исключительно выращивать сельхозпродукцию, любые строения запрещены.
Преимущества:
- прописка на землях ЛПХ возможна, если они находятся в населенном пункте;
- в черте города на участках ЛПХ можно строить дом, но после согласования с органами власти;
- на приобретение участка ЛПХ легко взять ипотеку;
- низкий налог на землю.
Недостатки:
- объект обязательно должен использоваться по целевому назначению (фермерство, сельское хозяйство), в противном случае – штраф;
- если земельный участок ЛПХ за городом, на нем ничего нельзя строить.
Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.
«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.
Порядок прописки в СНТ
Законодатели не устанавливают ограничения на прописку в дачных домах. Собственник такого дома должен проживать в нем на постоянной основе. Но не так просто подписаться в жилой постройке, находящейся на территории садового участка.
Для этого недвижимость должна соответствовать ряду требований:
| Участок в собственности | Земля должна принадлежать человеку на праве собственности. Важно, чтобы все подтверждающие документы были в наличии. |
| Назначение участка | Важно, чтобы категория земель соответствовала виду разрешенного использования для дачного строительства. Легче получить прописку в доме, который находится на территории поселения. Участок не должен иметь сельскохозяйственное назначение. |
| Дом соответствует понятию жилого помещения | Это соответствие признается только в судебном порядке. |
Для регистрации в дачном доме, нужно приготовить документы и исковое заявление в суд. Вы должны представить заключение экспертно-строительной комиссии.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства
Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.
Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.
Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.