Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире как получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует 3 способа получить официальные отказы от владельцев соседних помещений при продаже комнаты. Выбор того или другого метода зависит от жизненных обстоятельств и готовности соседей идти навстречу.
Как грамотно оформить отказ при продаже комнаты в коммунальной квартире
Соседи подписывают нотариальный отказ от покупки комнаты. Если хозяева соседних комнат живут в них и взаимоотношения с соседями нормальные, можно пригласить их всех к нотариусу, который составит и заверит отказы. Также соседи могут самостоятельно сходить к нему и оформить отказы — например, если они живут в другой стране или городе. Их нотариус отправит документ по своим каналам связи местному юристу.
Полученные письменные отказы бессрочны, если цена продажи не изменится. Если продавец захочет снизить стоимость, ему придётся получить новые отказы от соседей.
Продавец отправляет извещение о продаже и ждёт 30 дней. Если хозяева остальных помещений не хотят подписывать нотариальный отказ, им необходимо послать извещения о продаже. Для этого нужно узнать, кому принадлежат соседние комнаты, опросив соседей или заказав выписку из ЕГРН.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?
Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.
Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.
Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?
Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.
В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.
Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.
Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).
Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Порядок продажи коммуналки
На самом деле правила и порядок продажи комнаты в коммунальной квартире кардинально не отличаются от обычной купли-продажи. Как правило, процесс проходит следующим образом:
- Первоначально вы занимаетесь подготовкой к продаже, проводите оценку стоимости, выбираете способ совершения сделки, прибегать ли к помощи риелторских компаний или использовать свои умения и силы, в общем, все обычные предпродажные моменты.
- Далее информируете своих соседей, и тут остается два варианта: либо совершаете сделку с соседом, либо получаете отказ и продаете квартиру другим лицам.
- После все проходит по обычной схеме, куда входят сбор документов и заключение договора.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Важно, чтобы у вас осталось письменное подтверждение того, что соседи получили извещение о продаже. При продаже комнаты третьему лицу Росреестр потребует предоставить письменные доказательства того, что все соседи были оповещены.
Возможно, что соседняя комната находится в общедолевой собственности.
Тогда отказ от покупки необходимо получить от каждого владельца доли.
Способы передачи извещения:
- Вручить лично. Попросите соседей расписаться на вашем экземпляре, поставить дату и собственноручно написать ФИО. Каждый отказ оформите у нотариуса.
- Направить извещение телеграммой или заказным письмом. И телеграмма и письмо должны быть с уведомлением о вручении. Это важно.
- Обратиться к нотариусу. Он сам направит уведомления всем соседям и оформит отказы.
Кого уведомлять о продаже квартиры?
Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).
В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Получение отказа от покупки от других собственников
Важный вопрос – обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.
Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Для регистрации отказа потребуется:
- Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
- Свидетельство о праве на долевой собственности.