Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.
Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.
А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.
В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли сдать государственную квартиру?
По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).
Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.
Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).
Ищем подходящий вариант
Решив обменять неприватизированную квартиру, нужно понимать, поиск встречного варианта — дело хлопотное. Проще всего, если у вас на примете есть знакомые или родственники, которые также живут в неприватизированном жилье, и готовы поменяться с вами, но в жизни такая удача встречается редко. Поэтому, чтобы переезд на новое место состоялся, придется приложить немало усилий.
Искать квартиру для обмена можно двумя основными способами: через риэлтора и самостоятельно. Первый вариант менее проблематичен — специалист по недвижимости поможет подобрать нужную жилплощадь, расскажет, какие документы нужно собрать, поможет в оформлении необходимых бумаг. Однако за услуги профессионала придется платить.
Что необходимо знать перед началом процесса
Перед тем, как начать процесс обмена неприватизированной квартиры на жилье, вы должны быть готовы к любым вариантам развития событий. Этот процесс может занять несколько месяцев или даже лет, поэтому вам нужно быть терпеливым и готовым к любым препятствиям.
Если вы планируете обращаться к агенту по недвижимости, убедитесь, что выбираете надежного профессионала. Не забывайте о законодательстве, которое регулирует этот процесс. Если вы не знаете, какие документы нужны для заключения договора обмена или какие бонусы вы можете получить при заселении в новое жилье, обратитесь к специалисту или спросите совета у друзей.
Также вы должны знать, что капитальный ремонт в доме или изменения в жилищных условиях жилых помещений могут повлиять на возможность обмена квартиры на другую жилплощадь. Владелец квартиры должен обратить внимание на документы, подтверждающие эти изменения, и убедиться, что они не противоречат законодательству.
Если вы ищите альтернативную муниципальную квартиру или застройщика в пределах города или до 40 км от Москвы, вы должны быть готовы к подаче заявлений или исков в местную жилищную комиссию. Если вы хотите получить новое жилье через ипотеку, то должны убедиться, что у вас достаточный доход и кредитная история.
Не забывайте также о договоре обмена, который должен быть заключен до выписки из квартиры и заселения в новое жилье. В этом документе должно быть четко описано условие мены квартир и все возможные бонусы. Не допускайте разного толкования условий договора, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем.
Наконец, не забывайте о других возможных вариантах, таких как аренда жилья или покупка новой квартиры без обмена. Вам нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта и сделать свой выбор, который будет наилучшим для вас и вашей семьи.
Рекомендации для успешного обмена
- Ищите альтернативные варианты. Если вы не можете найти жильё для обмена, то не стоит останавливаться на этом. Можно поискать другие варианты, например, сдать квартиру в аренду и купить новую жилплощадь средствами, полученными от аренды.
- Будьте готовы к изменению документов. При обмене неприватизированной квартиры на жильё могут возникнуть различные проблемы. Одна из них – изменение документов на вашу квартиру, которое может занять некоторое время.
- Готовьте документы заранее. Для успешного заключения договора обмена вы должны иметь с собой все необходимые документы – выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и другие. Готовьте их заранее.
- Ищите жильё в местах, где вы хотели бы жить. Обмен неприватизированной квартиры на жильё должен привести вас к заселению в желаемый район. Ищите и выбирайте жильё в местах, где вы хотели бы жить.
- Обращайтесь к профессиональным агентам. Если вы не уверены в своих силах, то можно обратиться к профессиональным агентам. Они помогут вам с поиском жилья и заключением договора обмена.
- Учитывайте подарки и бонусы. Некоторые застройщики предлагают дополнительные бонусы и подарки при покупке новой квартиры. Старайтесь учитывать их при выборе нового жилья.
- Не забывайте о жилищных комиссиях. Если вы меняете квартиру в муниципальном доме, то вам нужно будет пройти через жилищную комиссию. Это может занять время, но необходимо для заключения договора обмена.
- Ищите без иска и заявлений. Если вы ищете жильё для обмена, то старайтесь искать варианты, которые не связаны с различными исками и заявлениями от жильцов.
- Учитывайте законодательство. При обмене неприватизированной квартиры на жильё необходимо учитывать местное законодательство. Например, в Москве действует капитальный ремонт домов, который может ударить по вашему бюджету в несколько миллионов рублей.
- Не забывайте о ипотеке. Если вы уже брали ипотеку на неприватизированную квартиру, то нужно учитывать сроки погашения и не забывать, что при обмене на другое жильё вы должны будете заключать новый договор ипотеки.
- Заключайте договоры только с владельцами жилья. При обмене квартир убедитесь, что вы заключаете договор только с реальным владельцем жилья, а не с посредником или другим человеком, который никак не связан с этой квартирой.
При обмене неприватизированной квартиры на жилье есть несколько возможных вариантов, которые зависят от места нахождения квартиры и законодательства региона. Рассмотрим некоторые из них в таблице:
| Вариант | Описание | Достоинства | Недостатки |
|---|---|---|---|
| Обмен через агентство недвижимости | Вы заключаете договор с агентом, который ищет для вас подходящий вариант жилья для обмена. Агент получает комиссионные за свои услуги. | Вы экономите свое время, можно получить бонусы за обмен | Выплата комиссии, возможно получение неподходящего варианта жилья, необходимость дополнительной проверки агентства на надежность |
| Обмен на жилье в муниципальном фонде жилья | Вы подаете заявление в местную службу жилищного фонда и ждете предложения по обмену. Если вам предложат подходящий вариант, вы заключаете договор на аренду и получаете право на заселение в новое жилье. | Не нужно искать другой вариант жилья, отсутствие необходимости выплаты дополнительных денег за обмен. | Ждать предложение могут длительное время, не всегда подходящий вариант жилья, невозможность стать владельцем нового жилья, получение неполной занимаемой площади. |
| Обмен на жилье в других домах | Вы можете искать другой вариант жилья через знакомых, интернет-сайты по продаже недвижимости и другие источники. После выбора достаточно заключить договор обмена с владельцем жилья. | Возможность выбрать достойный вариант жилья, становление владельцем нового жилья, отсутствие нужды выплачивать комиссию. | Необходимость искать варианты самостоятельно, возможность получить некачественное жилье или попасть в мошеннические схемы. |
| Обмен на квартиру по ипотеке | Если вы берете кредит на покупку жилья, можно обменять свою неприватизированную квартиру на ипотечную квартиру при заключении договора ипотеки. Так вы получаете капитальный вклад в виде неприватизированной квартиры. | Возможность стать владельцем нового жилья, получение капитального вклада в виде неприватизированной квартиры. | Необходимость выплачивать кредит на покупку жилья, которая может быть выше затрат на аренду или общественную квартиру в муниципальном фонде жилья. |
| Альтернативная схема обмена | Схема обмена, которая не зависит от места расположения квартиры. Вы подаете заявление и ищите другого владельца неприватизированной квартиры, который готов обменять ее на жилое помещение. | Возможность решить свои жилищные проблемы без вовлечения местной власти и специализированных учреждений. | Возможность получить неподходящий вариант жилья, невозможность заключения достаточно юридически обоснованного договора, повышенный риск оспаривания договора в суде иском. |
Какой бы вариант обмена квартиры на жилье вы ни выбрали, важно помнить о правильной подготовке всех документов для заключения договора и обеспечение своих интересов при замене жилья. Лучше всего доверить эту процедуру опытному юристу или агенту недвижимости.
Сроки и стоимость оформления
Трудно назвать точные сроки оформления от начала до конца, так как все зависит от наличия судебного разбирательства и скорости предоставления разрешений разных лиц и органов.
Однозначно, процесс растянется на несколько месяцев, так как только поиск подходящей жилплощади может быть продолжительным.
Все процессы по обмену происходят бесплатно. Составление договора стороны могут осилить самостоятельно, получения всех одобрений не требуют материальных затрат.
Дополнительные расходы могут возникать в связи с привлечением в процесс юриста или обращением в суд, где обязательно потребуется уплата государственной пошлины за рассмотрение иска.
Кроме того, если подходящая недвижимость подыскивается с помощью отдела администрации, то за это придется заплатить установленную сумму.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Необходимая документация
Размен неприватизированной квартиры; возможно ли это по закону Согласно действующему закону Правительства Российской Федерации только хозяин квартиры имеет полное право распоряжаться своим имущественным хозяйством. Как можно разменять квартиру, если она не приватизирована? Сделать это очень просто, если предоставить согласие наймодателя и всех жильцов жилого помещения.
Некоторые владельцы могут столкнуться со следующей проблемой, когда в договоре указано, что жилплощадь квартиросъемщика не может участвовать в обмене. Такое заключение усложняет процедуру. В этом случае придется переоформлять договор соцнайма.
Есть еще один очень важный момент – муниципальную жилплощадь при разводе невозможно обменять. Супруги не смогут поделить между собой имущество, так как оно принадлежит муниципалитету.
✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.
Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.
Обмен жилья: как это происходит?
Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.
С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.
С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.
Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.