Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком если квартира не строится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Сложности и что ожидает участника
Расторжение долевого договора с ипотекой может стать сложным и многократно затянуться процессом. Возможны различные причины, из-за которых возникают сложности.
Одной из основных сложностей является недобросовестное поведение застройщика. Он может не выполнять свои обязательства по договору и задерживать сроки строительства. В таком случае участнику ДДУ может потребоваться обращение в суд для взыскания денег или расторжения договора.
Как правило, порядок расторжения ДДУ с ипотекой меняется через судебное разбирательство. Участнику может потребоваться услуги адвоката, чтобы оспорить действия застройщика и вернуть деньги, уплаченные по договору.
В некоторых случаях расторжение ДДУ с ипотекой может потребовать соглашения с банком, который выдал ипотечный кредит. Участникам может потребоваться обратиться к юристу или специалисту по ипотеке для участия в переговорах и заключении соглашения с банком.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк осудил ипотечный договор. Банк является собственником квартиры. Может ли заемщик получить хотя бы часть денег? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Кредитные договоры составляются таким образом, что банк сначала получает средства в виде процентов на протяжении всего срока, а затем возвращает капитал.
Заемщику может быть выплачена определенная сумма, если квартира будет продана с аукциона. Но помните, что кредитор заинтересован только в том, чтобы получить свои деньги. Квадратные метры обычно продаются небольшому кругу доверенных лиц по минимальной цене.
Заемщик остается на месте сразу после закрытия кредита. Проценты за реальный срок кредита зависят от судебных решений, а практика по таким вопросам противоречива и неоднозначна.
Возможно ли расторжение ипотечного договора и возврат депозита? Особенно интересен случай, когда сделка не завершена по разным причинам. Продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитать аванс, внесенный заранее.
Однако в договоре должны быть предусмотрены соответствующие шаги. Если задаток был внесен не на банковский счет, а непосредственно продавцу, то вопрос о его возмещении должен быть решен с продавцом.
Если до этого момента кредитный договор подписан и деньги перечислены на счет заемщика или транспортный счет, банк обязан выплатить проценты за период до даты окончания действия договора.
Важно! Если продавец отказывается от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и возместить свои убытки (начисленные проценты за регистрацию, госпошлины за регистрацию, страховку и т.д.), если они непосредственно связаны с исполнением иска. .
Расторжение кредитного договора через суд
Любая из двух сторон может подать иск об осуждении договора с кредитором. Однако расторжение кредитного договора на практике труднодостижимо.
Проще всего расторгнуть договор, если банк не выполняет некоторые из своих договорных обязательств. То есть банк не предоставляет кредит или не осуществляет необходимые платежи, не предусмотренные договором. Однако такое случается редко. Если кредитный договор подписан, деньги выплачиваются практически сразу.
Если вы планируете подать заявление о расторжении договора о незаконных платежах, сначала необходимо внимательно прочитать документ. Не каждый подписывает, когда, и даже не напрасно.
В договорах обычно есть пункты, составленные банковскими юристами. Это позволяет финансовому учреждению изменять платежи при наступлении определенных условий. Если платежи увеличиваются, то можно быть почти уверенным, что эти условия, оговоренные в договоре, уже наступили и что подача жалобы на основании этого невозможна.
Второй вариант — просить суд расторгнуть договор о существенном изменении обстоятельств. Статья 451 Гражданского кодекса РФ фактически предусматривает такую возможность, но не предполагает, что это облегчит достижение жалобы со стороны банка.
Изменения условий должны быть такими, что их невозможно предвидеть. Например, тот факт, что вы лично не могли предвидеть увольнение, болезнь или пожар, не означает, что суд согласится с вашими доводами.
Это говорит о том, что вокруг вас ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. Следовательно, вы могли предвидеть все это, когда заключали договор. Более того, вы были обязаны это сделать.
Поэтому должнику практически невозможно расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке без профессиональной юридической помощи. Обратитесь в юридическую фирму. Там, изучив ваше дело, вам предложат варианты выхода из сложившейся ситуации.
Поручите проект специалисту. Юрист будет работать за установленную вами плату. Вам не придется изучать закон, читать статьи или искать его самостоятельно.
Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.
Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.
Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.
Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой
1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:
| Период начисления неустойки: | Ключевая ставка ЦБ РФ: |
|---|---|
| по 31.12.2015 | 8,25 % |
| с 01.01.2016 по 13.06.2016 | 11 % |
| с 14.06.2016 по 18.09.2016 | 10,5 % |
| с 19.09.2016 по 26.03.2017 | 10 % |
| с 27.03.2017 по 01.05.2017 | 9,75 % |
| с 02.05.2017 по 18.06.2017 | 9,25 % |
| с 19.06.2017 по 17.09.2017 | 9 % |
| с 18.09.2017 по 29.10.2017 | 8,5 % |
| с 30.10.2017 по 17.12.2017 | 8,25 % |
| с 18.12.2017 по 11.02.2018 | 7,75 % |
| с 12.02.2018 по 25.03.2018 | 7,5 % |
| с 26.03.2018 по 16.09.2018 | 7,25 % |
| с 17.09.2018 по настоящее время | 7,5 % |
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Кратко: как отказаться от ипотеки
-
Отказаться от ипотеки и квартиры можно до момента получения продавцом денег от банка. Подписанный кредитный договор можно расторгнуть через заявление в банк, а зарегистрированную сделку отменит Росреестр по соглашению сторон.
-
Досрочно погасить кредит своими средствами — быстрый способ закончить отношения с банком. Квартира останется у вас, у банка не будет претензий.
-
Вы можете договориться с банком о мирном решении проблемы через продажу квартиры и погашение кредита с вырученных денег. Или переоформить ипотеку и квартиру на другого человека. С разрешения банка можно найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.
-
Не платить ипотеку — не выход. Суд заберет квартиру в пользу банка, вы попадете в черные списки всех кредиторов.
Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?
Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.
Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?
Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор
Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание – существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении – устранить.
Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример – проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам – воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.