Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
На что еще обратить внимание при покупке квартиры?
Выход окон: улица или двор. Если по видовым характеристикам нет никакой разницы, то лучше выбирать квартиры, окна которой выходят во двор. Такая недвижимость привлекает внимание семей с детьми, т. к. родителям будет проще смотреть за ребенком и ночью не будет шума от дороги.
Соотношение лифтов к количеству квартир в подъезде. Если в подъезде 220 квартир и предусмотрен один лифт, жильцам верхних этажей придется ездить в полном лифте. Это не очень удобно. Дополнительное преимущество — наличие грузового лифта в подъезде. Когда есть грузовой и пассажирский лифты, жильцам проще поднимать на этажи новую мебель и технику.
Примыкание стен к шахтам лифта. Для жильцов дома первых этажей важно, чтобы стены квартиры не примыкали к коммерческому помещению. Иначе будет слышен постоянный гул. А если за стенкой проходит лифтовая шахта, по вечерам придется слушать неприятный гул подъемного механизма.
Благоустройство прилегающей территории. Важный параметр, если собираетесь сдавать квартиру семьям с детьми. Да и для одиноких людей важно, чтобы можно было выйти во двор и позаниматься спортом или посидеть на лавочке рядом с фонтаном. В рекламе застройщиков на картинке все дома смотрятся стильно и красиво. Территории все благоустроенные и все создано для блага жильцов. Но будет ли это выглядеть так на самом деле, остается под вопросом, если покупаете квартиру в строящемся доме. Поэтому здесь важно почитать форумы и узнать мнения экспертов. Если ответа на вопрос нет, задайте его на форуме и почитайте мнения других.
Выбор этажа для будущей квартиры
Выбор этажа — также важный фактор. Если раньше ходило мнение, что главное — это не покупать жилье на первом и последнем этаже, то теперь вопросов стало больше, так как и этажность возросла. Купить можно недвижимость как на третьем, так и 33-ем этаже, но где будет больше преимуществ? У каждого сегмента свои особенности:
- Нижние этажи (1-5). Если дом расположен близко к проезжей части, то следует ожидать сильную загрязненность воздуха на нижних этажах. Из плюсов такой недвижимости — невысокая стоимость (квартиры стоят на 5-7% дешевле других объектов новостройки) и независимость от лифта.
- Средние этажи (5-12). Обычно пользуются самым большим спросом. До окон доходит намного меньше загрязненного воздуха, слышимость с улицы также ниже. Открывается неплохой вид, а в дом поступает больше света.
- Верхние этажи (с 12 и выше). Хоть верхние этажи в высотках — это низкий уровень шума и чистый воздух, они пользуются такой же средней популярностью, как и нижние. К недостаткам относят зависимость от лифта, а также риски, которые связаны с пожароопасностью.
Какую планировку квартиры взять
Почему так важно учесть при выборе квартиры ее планировку? Сегодня рынком недвижимости предложены разные варианты, от небольших студий до просторных пентхаусов, закрытого или открытого типа. Не везде есть возможность проведения перепланировки, поэтому лучше сразу выбирать пространство, организованное под интересы будущих хозяев.
К распространенным типам планировки помещения относят следующие:
Угловая. В таких квартирах много освещения, как минимум одна из комнат открывает обзор из окон сразу на несколько сторон света. Угловое остекление также распространено в жилых помещениях этого типа. Но здесь есть недостаток — из-за того, что сразу две стены являются внешними, такое помещение сложнее согреть в холодное время.
Распашная. Окна таких квартир в разных комнатах выходят сразу на обе противоположные стороны вокруг дома. Это удобно, так как обзор открывается сразу на двор и улицу. Приватность жильцов — еще один плюс распашной планировки. Комнаты расположены вдали друг от друга, а значит, люди могут ложиться спать в разное время и заниматься своими делами (слушать музыку, смотреть ТВ), не мешая другим.
Линейная. Классическая планировка, где комнаты являются смежными и расположенными вдоль объединяющего их коридора. Плюсом будет то, что при ремонте комнаты можно объединять или разделять, распределяя назначение жилой площади по собственному вкусу.
Какие есть формы приобретения квартиры в собственность?
-
Договор
купли-продажи — самый распространенный способ покупки недвижимости. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения, за исключением сделок с долевой собственностью, оформления ипотеки, а также если в сделке участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. Регистрировать договор также не требуется, но после подписания его необходимо направить в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности; -
Договор участия в долевом строительстве — договор, который позволяет купить квартиру в строящемся доме. В данном случае покупатель вкладывает деньги в строительство дома. После сдачи
компания-застройщик обязана предоставить покупателю квартиру, имеющую параметры, которые указаны в договоре (например, площадь, количество комнат, этаж, планировка).
Как составить договор, если в квартире зарегистрированы другие жильцы?
Если в квартире зарегистрированы жильцы (члены семьи продавца или квартиросъемщики), то есть лица, сохраняющие право пользования этой жилплощадью после продажи, в договоре нужно привести перечень этих лиц с указанием их прав на пользование квартирой (либо указать, что эти лица утрачивают права пользования в момент снятия с регистрационного учета либо государственной регистрации перехода прав собственности к другому лицу).
Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Выбор квартиры – тот самый случай, когда следует проявить максимум собранности, даже если вы не представляете в деталях, какой она должна быть. Перво-наперво имеет смысл определиться с районом. Тем более что цена в значительной мере зависит не только от размера жилплощади, но и от географических характеристик — ведь у вас, скорее всего, определен бюджет покупки? Например, жилье с аналогичными параметрами в районах Бирюлево и Хамовники, Гольяново и Строгино, Печатники и Щукино отличается в цене. Угадаете, где дороже?
Помимо района, имеет значение и качество самого дома – материал, год постройки, наличие охраняемой придомовой территории. Сложно спорить с тем, что современные здания намного превосходят по комфортности построенные даже три десятка лет назад, не говоря уже о домах, имеющих более «почтенный» возраст. В пользу первых говорят и удобная планировка квартиры – просторные кухни, подсобные помещения, утепленные и застекленные в едином стиле лоджии, и наличие в подъездах помещений для хранения детских колясок и прочих «негабаритных» предметов, и скоростные лифты, и новые, соответствующие требованиям времени инженерные коммуникации.
Многие дома имеют еще и собственную инфраструктуру – на окружающей их ухоженной территории, как правило, недоступной для посторонних, есть и детские площадки, и зоны отдыха, и парковочные места. А теперь представьте, что по соседству с таким прекрасным новым зданием расположены гораздо более скромные 9- и 12-этажные «панельки» с незатейливыми планировками, небольшими кухнями и тесными лифтами. Очевидно, что стоимость квадратного метра в столь разных по качеству домах просто не может быть одинаковой. Уверены, что вы догадаетесь, за какой объект придется заплатить дороже!
Нельзя обойти вниманием и один из наиболее глобальных вопросов: что предпочесть, новостройку или недвижимость на вторичном рынке? У первого варианта есть много сторонников, и аргументы у них тоже есть. Один из самых весомых – жилье с нуля, так что никаких проблем с документами быть не может, в отличие от вторички. Но следует заметить, что с изменением правовой базы в целом риски, конечно, сократились. Но это вовсе не означает, что их не стало. Например, никуда не делась возможность найти объект по вполне «симпатичной» цене, а на деле купить его на невыгодных для себя условиях. Это происходит, например, в тех случаях, когда застройщик ближе к сдаче дома в эксплуатацию объявляет вкладчикам: квартира вашей мечты подорожала. И что делать? Немалая сумма уже уплачена, и покупателю не остается ничего кроме как принять столь кабальные условия. Перспектива судебного решения в пользу купившего недвижимость в новостройке может оказаться не слишком радужной. Застройщики нередко подстраховываются на этот случай, включая в договор соответствующий пункт мелким шрифтом.
При выборе в пользу вторички тоже расслабляться не стоит. Перечень проблем, которые вы легко можете приобрести вместе с облюбованной вами квартирой, может занять не одну страницу. В него входят незамеченная покупателем самовольная перепланировка, проблемные соседи, плачевное состояние коммуникаций, незнание особенностей проживания в районе – например, любимое место сбора маргинальных личностей под вашими окнами, разгрузочная площадка продуктового магазина, мусорные контейнеры…
Но самая большая неприятность гораздо менее очевидна и может скрываться там, где ее обычно не ждут. Это возможность заключить сделку, которая впоследствии будет оспорена. Список причин, способных привести к такому плачевному финалу, не менее объемен. Среди них несоблюдение предыдущими владельцами жилья прав несовершеннолетних или наследников, нарушения при приватизации или оформлении сделок купли-продажи. Выявить возможные будущие проблемы при беглом взгляде на документы невозможно, а провести их юридическую экспертизу под силу только специалисту, так что среднестатистический покупатель рискует, заплатив сумму в не один миллион рублей, оказаться в итоге у разбитого корыта.
Поэтому не стоит пренебрегать возможностью получить реальную помощь в выборе недвижимости. Например, в нашей компании уделяется самое пристальное внимание соблюдению прав клиентов при совершении сделок с недвижимостью. Именно поэтому мы тщательнейшим образом проверяем надежность застройщиков, проводим комплексную юридическую экспертизу предоставляемых правообладателем документов.
В результате становится возможным гарантировать клиентам – разумеется, при соблюдении наших рекомендаций – отсутствие перспективы купить жилье с неблагополучной историей, так что выбор квартиры при нашем участии будет удачным во всех отношениях.
Расположение квартиры
Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
- квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
- Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
- Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
- Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.
Планировка квартиры и комнат
При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:
- большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
- наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
- расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
- примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
- примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру
Какую планировку квартиры лучше выбрать?
[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″] [/divider]
На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.
Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:
- Если одна из комнат проходная — это удобно пока в семье нет детей, по мере появления и взросления, придется делать перепланировку или менять квартиру.
- Окна квартиры выходят на противоположные стороны дома — это может быть удобно, утром солнце с одной стороны, а вечером с другой. В квартире будет светлее.
- Количество комнат — это дело индивидуальное, кому-то лучше 3-ка с меньшими по площади комнатами, чем двушка с более просторными, но помните что каждому человеку время от времени нужно побыть одному, а в квартире где живет большая семья может просто не быть места.
- Комнат-многоугольники — с одной стороны, все привыкли к стандартным помещения и пятиугольная комната может показаться не удобной, с другой стороны это повод пофантазировать при обустройстве.
- Северная сторона, да и восточная по большей части — в квартире будет темно круглый год, а это дополнительные расходы на освещение, да и просто дискомфорт. Хотя восточная сторона — еще более менее терпимо днем.
- Южная и западная стороны — если климат у вас жаркий, то без кондиционера не прожить. Это доп расходы. Летом будет как в парнике. Если у вас маленький ребенок, то подумайте заранее, что лучше кондиционер для южной стороны или обогреватель и включенный свет для северной стороны.
- Раздельный санузел — это удобно (не нужно ждать пока кто-то моется или кто-то в туалете), а совмещенный — это просторно (если большой).
- Кухня-студия — если это 1-ка и в ней живет семья, то это не удобно; если это 2-ка то считайте у вас однокомнатная квартира с большой кухней (особого смысла в этом нет), а вот 3-ка с кухней студией, то намного удобней когда кухня совмещена с гостиной, т.к. основное время проводится в ней, но при этом остается больше свободного места.
Выбор района – спальный или центральный?
При выборе района будущего жилья встает выбор: спальный или центральный.
Спальные районы обычно находятся в удаленности от центра и места работы, но в них относительное спокойствие и отсутствие шума и суеты.
Центральный район – это близкая доступность к любым объектам, но шум транспорта и суета горожан.
Так же важна его удаленность района от места работы, экологичность (наличие перерабатывающих предприятий, мусорок, заводов), расположение автотрасс, наличие близкого расположения мест отдыха, престижность, криминогенная обстановка, безопасность (наличие уличного освещения, заасфальтированность), доступность транспорта.
В удаленных районах стоимость жилья будет ниже, постепенно увеличиваясь по мере приближения к центру.
Но следует учесть, что приобретая жилье в удаленном районе, придется тратить время и деньги на общественный транспорт, или, как следствие, необходимость совершить новое приобретение – автомобиль.
Что же будет выгоднее, оптимальнее и комфортнее, решать будущему жильцу.
При выборе квартире нужно учитывать и высоту, на которой она будет расположена, т.к. от этого будут зависеть положительные и отрицательные моменты проживания.
1-й этаж выбирать не желательно, только если покупка жилья не связана с переездом престарелых родителей или будущий жилец имеет инвалидность. Он удобен из-за возможности быстрого подъема, но обычно не имеет балконов. К дополнительным неудобствам проживания можно отнести шум из окна (гуляющие дети, приезжающие и уезжающие соседи на автомобилях), загазованность (выхлопные газы проезжающих автомобилей). Опасность воровства – вопрос решаемый, но потребуются дополнительные вложения средств. Расположение внизу подвала- тоже не относится к положительному моменту, т.к. возможны сырость и высокая температура. Неудобства в виде незваных гостей и подозрительные личностей, различные шумы на площадке. Но удобство при переезде и доставках.
Настоящие и будущие переделки
Если в приобретаемом жилье планируется переделка (из двушки в студию и наоборот, надстройка этажа под потолком и т.д.), необходимо ознакомиться с планом БТИ и определить расположение перегородок и несущих стен, оценить технические возможности помещения, посоветоваться со специалистом.
Обязательно нужно взять разрешение на изменения в квартире втехническом отделе администрации города/района (может иметь другое название) и узаконить, иначе за незаконные действия будет предъявлен административный штраф.
В некоторых случаях в новостройках учитывают пожелания будущих жильцов о расположении стен, поэтому можно сразу урегулировать этот вопрос с застройщиком.