Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников в 2024 в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Выделить долю в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выделить свою долю в натуре означает, что доля превращается в новый объект недвижимости, который не затрагивает интересы других собственников, и им можно распоряжаться так же, как и отдельной квартирой.
Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников. Если такое соглашение не достигнуто, доля выделяется через суд.
Кроме того, нужно иметь в виду, что физическое выделение доли не всегда возможно. Потому что распределение долей наделяет собственника правом пользования всеми помещениями в квартире.
Так, если у человека треть квартиры, то у него фактически треть всех помещений — и комнат, и коридора, и санузла, и кухни. Если совладельцы живут все вместе, то о порядке пользования ими приходится договариваться.
Когда выделение доли невозможно без нарушения целостности квартиры, владелец доли имеет право на выплату ему компенсационной стоимости другими участниками собственности. Сумма обычно равна цене доли. После того как деньги получены, права долевого собственника нивелируются, он больше не является совладельцем общего имущества.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире родственнику в 2018 году?
Плюсы продажи доли родственникам:
- сохранение права получения налогового вычета, если участники сделки не являются близкими родственниками (супругами, родителями/детьми, бабушками-дедушками/внуками);
- отсутствие рисков оспаривания сделки третьими лицами;
- возможность заключения предварительного соглашения.
Закон не запрещает продажу своего имущества родственникам. Процедура реализации долевой собственности идентична процедуре совершения сделки с третьими лицами. Еще одно отличие – размер госпошлины при регистрации тем меньше, чем ближе степень родства между покупателем и продавцом.
Минусы продажи доли родственникам:
- необходимость уплаты обязательного налога на доход;
- имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов.
Как продать долю в приватизированной квартире в Москве?
Реализовать часть московской недвижимости гораздо сложнее, чем целый объект. Не так много желающих приобретать доли и проживать совместно с неизвестными людьми.
Владельцы оставшейся долевой собственности тоже рискуют получить себе в совладельцы иногда откровенно ненадежных и агрессивных людей. Мало кому понравится, если рядом с ними прописать гастарбайтера или лицо с несколькими судимостями по тяжелым уголовным статьям. Нередки случаи, когда владельцы части недвижимости становились жертвами профессиональных рейдеров.
Поэтому очень важно при принятии решения продажи микродоли квартиры обращаться за помощью к проверенным, грамотным юристам высокой квалификации, не связанных с деятельностью «черных риэлтеров».
Если Вам необходимы услуги адвоката в Мытищах, то услуги по проведению сделок с недвижимостью любой сложности можно получить у адвоката Мурзаковой Е. М. по телефону 8 (495) 505-24-50. Возможна также продажа имущества, не прошедшего процедуру приватизации, – все нюансы таких сделок вам будут разъяснены на юридической консультации.
Если вы решили продать долю в приватизированной квартире, будьте осторожны, не ведитесь на мошеннические схемы и сомнительные предложения неизвестных риэлтерских компаний. Обращайтесь только к проверенным людям, имеющим наработанный опыт и репутацию на рынке юридических услуг.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире
Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.
Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.
Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.
Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.
В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.
Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.
Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.
Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки. В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет. Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.
Если дольщик НЕ согласен — ищите решение
- Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены.
- Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд.
- Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд.
Новые правила, которые запрещают продавать доли в квартире третьим лицам, вызвали разные мнения экспертов. Некоторые считают, что это справедливое решение, которое защищает интересы владельцев жилья и борется с незаконными схемами. Они утверждают, что продажа доли в квартире другим людям часто приводила к конфликтам и проблемам с оплатой.
Другие эксперты, напротив, считают, что запрет на продажу доли в квартире третьим лицам ограничивает свободу собственности. Они предупреждают, что это правило может привести к ситуации, когда люди будут вынуждены продавать свою долю по низкой цене или даже дарить ее, что негативно повлияет на рынок недвижимости и экономику в целом.
Некоторые эксперты считают, что новые правила могут помочь укрепить отношения между сособственниками квартиры и обеспечить стабильность в совместной собственности. Они полагают, что запрет на продажу доли третьим лицам поможет избежать ситуаций, когда новые владельцы не платят коммунальные услуги или делают незаконные ремонтные работы.
Мнение экспертов по запрету на продажу доли в квартире третьим лицам остается разным. Некоторые считают, что это справедливая мера, которая помогает бороться с незаконными схемами и обеспечивает стабильность владения жильем, в то время как другие считают это ограничением свободы собственности.
Законные варианты продажи без согласия других собственников
Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.
Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.
Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?
К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.
Во-первых, можно оформить дарственную.
Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.
Но будьте осторожны! Дарственная, под которой проводится сделка купли-продажи, требует дополнительных гарантий выплаты средств.
Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.
Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.
Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.
В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.
случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.
В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.
Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.
Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .
В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.
Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.
В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.
Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.
Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.
Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.
Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.
Полезные советы от специалистов
- Изучите спрос. Перед тем как продать квартиру в кризис, оцените уровень конкуренции, определите преимущества и недостатки вашего жилья и сориентируйтесь в ценах. Особое внимание обращайте на объявления о покупке. Если вам удастся найти подходящий вариант, останется только презентовать свою квартиру покупателям;
- Определитесь с ценой. Еще раз подумайте, выгодно ли продать квартиру сейчас в 2019 году. Может быть стоит подождать лучших времен? Если это невозможно, назначьте адекватную цену. Необоснованное завышение стоимости приведет к тому, что ваша квартира останется невостребованной;
- Реклама. Информацию о продаже жилья нужно распространять всеми доступными способами – в газетах, в интернете, через знакомых и т. д;
- Проведите предпродажную подготовку квартиру. Это очень важный этап, без которого трудно добиться успешной продажи;
- Заранее заберите все необходимые документы. Если вы найдете покупателя, первое, что он спросит, готовы ли документы к сделке? Это дело лучше доверить опытным риэлторам. Их услуги стоят недорого, а вы тем самым избавите себя от проблем.